Bail commercial : Limite à l’obligation d’appeler le bailleur à l’acte en cas de sous-location

Lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière, la sous-location étant l’objet même de l’activité du locataire, le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes de sous-location.

En principe, il est interdit de sous-louer les locaux soumis au statut des baux commerciaux. A ce titre, l’article L. 145-31 du code de commerce précise qu’en cas de sous-location autorisée, le propriétaire doit être appelé à concourir à l’acte.

Et, selon une jurisprudence constante, même expresse, l’autorisation de sous-louer ne dispense pas le preneur d’appeler le propriétaire à un tel concours (Civ. 3e, 19 février 2003, n° 01-10689 ; 1er mars 1995, n° 93-11445 ; 22 février 2006, n° 05-12032).

La Cour de Cassation considère néanmoins que cette règle souffre une exception lorsque la sous-location est l’objet même de l’activité du locataire.

En l’espèce, le propriétaire-bailleur avait acquis plusieurs locaux en l’état futur d’achèvement dans une résidence éligible au dispositif fiscal dit « Périssol » et, conformément à l’acte de réservation, il avait conclu sur ces locaux un bail commercial avec une société de gestion hôtelière, la clause de destination du bail prévoyant que « le preneur devra exercer dans les locaux loués une activité d’exploitation d’un établissement d’hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d’habitation ».

En fin de bail, le bailleur a obtenu d’une cour d’appel qu’elle valide le congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction délivré au locataire, motif prétendument grave et légitime pris que la clause de destination du bail ne dispensait pas le preneur d’appeler son cocontractant à concourir aux actes de sous-location.

Cette décision est cassée, non pas en raison de la nature non commerciale des sous-locations consenties (jugeant en effet que le concours du bailleur est requis même lorsque la sous-location porte sur des locaux à usage d’habitation, V. Civ. 3e, 29 avr. 2002, n° 01-01.521 ; 27 sept. 2006, n° 05-14.700) mais parce que la commune intention des parties a été de conclure le bail de manière à permettre au preneur de consentir des sous-locations.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 avril 2015 n° 14-15976