Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Bail commercial et troubles du voisinages

jeudi 12 novembre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Face au développement des procédures pour troubles du voisinages à l’encontre des activités créant des nuisances olfactives, il nous est apparu important de relater deux décisions rendues par la Cour d’appel de Paris qui illustrent bien la portée des actions du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires d’un immeuble.

Dans la première affaire, le règlement de copropriété interdisait l’activité de restaurant, bar et débit de vin et l’exercice dans les parties privatives des activités générant des bruits et des odeurs. Dès lors est une activité illicite celle entraînant la fabrication de plats cuisinés sur place, avec des odeurs de cuisine dans l’immeuble et autres nuisances olfactives.

Le locataire commercial qui exerce dans les parties privatives de la copropriété une activité de restauration interdite contrevient ainsi aux dispositions du règlement de copropriété. La Cour d’appel lui a donc fait injonction de cesser l’émission de toutes odeurs ainsi que l’exige le règlement de copropriété.

Le copropriétaire bailleur est responsable quant à lui vis à vis de la copropriété des agissements de son locataire. Informé depuis de nombreux mois de la violation du règlement de copropriété par ce dernier, il n’a pris aucune mesure de nature à faire cesser la violation dudit règlement. En l’état de sa carence manifeste, la Cour d’appel a prononcé une injonction de faire cesser l’activité illicite tant à l’encontre du copropriétaire bailleur que du locataire.

Cour d’appel de Paris, 14ème Chambre, section A, 13 mai 2009

Dans la seconde affaire, le syndicat des copropriétaires a été reconnu comme pouvant exercer une action en réparation à l’encontre du copropriétaire bailleur en raison du caractère collectif du préjudice résultant des nuisances olfactives génèrées par l’exploitation d’un restaurant.

En l’espèce, ces troubles provenaient de l’utilisation anormale d’un lot de la copropriété et affectaient l’ensemble des copropriétaires. Même s’ils en ressentent différemment l’intensité, le syndicat des copropriétaires peut agir.

Ainsi, l’exploitation du restaurant entraînant des nuisances olfactives anormales, le copropriétaire bailleur doit réparation du préjudice collectif subi par la copropriété.

Cour d’appel de Paris, 23ème Chambre B, 29 janvier 2009

En résumé :

En cas de nuisances olfactives générées par l’activité d’un restaurant tant les copropriétaires que le syndicat des copropriétaires peuvent introduire une action en réparation à l’encontre du preneur à bail et du copropriétaire.

Si de plus, le règlement de copropriété interdit ce type d’activité alors il est certain que l’exploitant et le bailleur recevront une injonction de cesser leur activité et ce sous astreinte.

Conseils :

Avant la signature d’un bail commercial, il convient en tant que bailleur de vérifier l’usage des locaux loués et la destination inscrite au règlement de copropriété. De plus, il est déterminant d’inclure deux clauses : une première interdisant au locataire de créer des nuisances sonores et olfactives et imposant la pose d’une gaine d’extraction dans les règles de l’art, une seconde dans laquelle le preneur devra garantir le bailleur de toute condamnation pouvant résulter de l’exploitation de son activité.

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