Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Bail commercial et indécence du local d’habitation

vendredi 23 octobre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Lorsque le bail commercial porte à la fois sur des locaux commerciaux et sur des locaux à usage d’habitation principale, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent.

la présence de locaux d’habitation à côté des locaux commerciaux, le tout inclus dans un bail commercial, a des incidences sur l’étendue des obligations du bailleur.

En effet, aux termes du 1° de l’article 1719 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 déc. 2000 (dite "SRU"), le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée "et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent" (au sens du décret n° 2002-120 du 30 janv. 2002).

Dans l’arrêt rapporté, le bailleur soutenait, à titre principal, que les dispositions du 1° de l’article 1719 ne s’appliquaient pas à un bail commercial (étaient en cause des éléments d’équipement et de confort visés à l’art. 3 du décret de 2002) et, à titre subsidiaire, d’une part, qu’aucune stipulation contractuelle n’envisageait qu’une partie des locaux serait affectée à l’usage d’habitation et, d’autre part, que la démonstration de l’utilisation des lieux à usage d’habitation principale n’était pas rapportée.

Ce dernier argument est balayé par les hauts magistrats, lesquels reconnaissent implicitement au juge du fond le pouvoir d’apprécier souverainement si le preneur avait son habitation principale dans une partie des lieux loués.

Quant au contenu de la clause de destination du bail (qui n’envisage que l’activité de boulangerie-pâtisserie), il a été jugé qu’il ne résistait pas à la configuration matérielle des lieux (qui comprennent notamment, au rez-de-chaussée, une cuisine et deux chambres et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC).

Restait le champ d’application de l’article 1719, 1°.

En approuvant les juges du fond d’avoir décidé que le bailleur devait se conformer aux normes de décence, la haute juridiction assigne à ce texte la portée la plus générale qui puisse être.

S’il est vrai que l’obligation de décence ne relève pas de l’ordre public, il n’en demeure pas moins que c’est un objectif de valeur constitutionnelle (Cons. const. n° 94-359 DC du 19 janv. 1995, JO 21 janv.).

On retiendra également de cet arrêt que la demande du preneur tendant à obtenir des dommages et intérêts à raison de l’indécence du local d’habitation doit prospérer, alors même qu’elle intervient postérieurement à la procédure qui a abouti à l’expertise judiciaire ayant déterminé les travaux nécessaires à une remise aux normes.

C’est d’ailleurs sur ce point que la cassation est prononcée (au visa des art. 1719 et 1147 c. civ.).

En conclusion, lorsqu’ils louent un local d’habitation avec un local commercial, les bailleurs doivent délivrer un local d’habitation conforme aux normes de décences prévues par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Pour les bailleurs qui ont loué un local d’habitation avec le local commercial, ils devront supporttés la charge des travaux de mise en conformité avec les normes de décences.

Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 14 octobre 2009 n°08-10955

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