Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Attention à bien rédiger la clause résolutoire

vendredi 1er novembre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

La clause résolutoire visant le défaut de paiement des loyers, de ses accessoires ainsi que le manquement à des conditions énumérées au bail et parmi lesquelles ne figure pas le respect de la destination des lieux, ne peut pas êter mise en oeuvre.

On ne compte plus les arrêts rappelant que la clause résolutoire ne peut s’appliquer que pour un manquement à une stipulation expresse du bail (V. par ex. Civ. 3e, 15 sept. 2010, n° 09-10.339).

Encore faut-il que la clause résolutoire soit elle-même applicable à toutes les stipulations du bail. C’est ce que souligne l’arrêt rapporté qui mérite l’attention des praticiens nonobstant son absence de publication au Bulletin.

De manière assez classique, le bail comportait une clause résolutoire applicable, d’après le pourvoi, "à défaut de paiement d’un loyer à son échéance exacte ou d’inexécution d’une seule condition ci-dessus stipulée".

Le bailleur, devenu propriétaire de l’immeuble en 2003, pensait ainsi pouvoir signifier au preneur un commandement visant la clause résolutoire de cesser les activités de petite restauration, vente de confiserie, cartes téléphoniques, jeux de la Française des jeux, étrangères à la destination convenue de café, articles de fumeurs, journaux, papeterie, débit de tabac.

Ce commandement a été annulé une première fois par la cour d’appel de Douai dans un arrêt confirmatif du 27 mars 2008, au motif notamment que la clause résolutoire ne s’appliquerait qu’au défaut de paiement du loyer.

Dans un intéressant arrêt rendu le 29 septembre 2009, la troisième chambre civile avait censuré cette dénaturation de la clause résolutoire, qui vise bien selon elle les conditions stipulées plus haut dans le bail (Civ. 3e, 29 sept. 2009, n° 08-14.609).

Tout en se conformant à cette décision qui l’empêchait également d’admettre l’opposabilité au nouveau bailleur d’une déspécialisation tacite qu’aucun acte ayant date certaine ne constatait, la cour d’appel de Douai avait de nouveau annulé le commandement dans un arrêt du 14 septembre 2011.

Par des motifs didactiques, elle avait d’abord rappelé que le mécanisme particulièrement rigoureux de la clause résolutoire suppose que la clause mentionne explicitement les infractions ainsi sanctionnées, et ne peut dès lors s’appliquer de plein droit au manquement à une obligation même d’ordre public.

La cour d’appel avait alors relevé au terme d’une analyse des clauses du bail que l’obligation de respecter la destination du bail ne figurait pas parmi les "conditions" auxquelles renvoyait la clause résolutoire.

Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi en approuvant cette fois le raisonnement de la cour d’appel de Douai, qu’elle juge exempt de toute dénaturation du bail.

Conseil pratique

Cet arrêt du 6 mars 2013 incitera les rédacteurs à la plus grande prudence et à une parfaite maîtrise de la structure du contrat de bail. S’ils s’en tiennent, comme c’est le plus souvent le cas en pratique, à une clause générale visant tous manquements aux clauses et conditions du bail, ils auront tout intérêt à vérifier que l’ordonnancement du bail ne se prête pas à une application limitée de la clause résolutoire. Ce qui vaut ici pour la destination, condition pourtant essentielle du bail, vaut a fortiori pour tous autres manquements aux clauses du bail.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 06 mars 2013 n° 12-12200

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