Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Accession en fin de jouissance et autorité de la chose jugée de la surface pondérée

dimanche 20 septembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

D’après la Cour d’appel de Paris, (1) lorsque l’accession au bénéfice de la bailleresse se fait au terme de l’occupation des locaux, ces derniers doivent être considérés, pour la détermination de la valeur locative du bail renouvelé tels qu’ils se présentent avant la réalisation des travaux effectués par la locataire et (2) aucune autorité de la chose jugée n’est attachée à la pondération des surfaces retenue par une décision de justice dans le cadre d’une procédure antérieure

En l’espèce et selon le bail, l’accession des travaux exécutés par la locataire s’opère, non pas à l’expiration du bail, ni davantage à l’occasion du second renouvellement, mais au terme de l’occupation des locaux par la locataire, c’est-à-dire au départ de celle-ci des lieux loués ou, le cas échéant, à la date de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

En conséquence, l’accession au bénéfice de la bailleresse ne se trouvant pas réalisée, les locaux doivent être considérés, pour la détermination de la valeur locative du bail renouvelé au 1er octobre 2010, tels qu’ils se présentaient avant la réalisation des travaux effectués par la locataire.

Corrélativement, il a fallu débattre des coefficients de pondération susceptibles d’être retenus au titre des locaux effectivement pris en considération : le bailleur avait demandé à la cour au titre de la salle de restaurant du 1er étage, de retenir le même coefficient que celui qui avait été retenu par cette Cour lors du précédent renouvellement (0,75), tandis que le preneur avait fait valoir qu’un coefficient inférieur devait s’appliquer (0,40 à 0,50) selon la Charte de la Compagnie des experts

L’arrêt rappelle qu’aucune autorité de la chose jugée n’est attachée à la pondération des surfaces retenue par une décision de justice dans le cadre d’une procédure antérieure.

Ainsi, compte tenu des conditions d’accès et d’éclairement, de même que la Charte dont l’application avait été requise, la Cour d’appel retient un coefficient 0,50 qui diminue sensiblement la surface pondérée ainsi que le montant du loyer qui s’avère en définitive légèrement inférieur au prix-plafond découlant du jeu des indices dans les termes de l’article L. 145-34 du Code de commerce.

CA Paris, pôle 5, 3e ch., 10 juin 2015, n° 13/13238

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