Application de la clause de remise en état initial des Locaux

Selon la Cour d’appel de Paris, dans un bail commercial avec une stipulation imposant "la remise en état du Local dans son état initial", la possibilité d’exiger la remise en état des lieux, lors de la sortie du locataire, existe bien, mais seulement pour les aménagements réalisés au cours du dernier bail expiré.

En l’espèce, un bail a été consenti le 16 février 1999. Il stipule :

• dans son article 7.10, que le preneur prend l’engagement "de laisser en bon état d’entretien, en cas de départ du Preneur en cours de Bail ou en fin de Bail y compris en cas de liquidation judiciaire tout aménagement, soit de finition effectué notamment à la prise de possession, soit d’amélioration, de modification ou de réparation, le tout devant bénéficier au Bailleur par voie d’accession en fin de bail, sans indemnité d’aucune sorte à moins que le Bailleur n’exige la remise en état du Local dans son état initial. Il est entendu par aménagement tout équipement tel que : faux-plafonds, sprinklers, éclairage lorsqu’il est intégré, grille, sol et revêtement de sol, sanitaires, climatisation dans son ensemble, tableau de comptage, etc".

• dans son article 12 relatif à la restitution des locaux, que le preneur "devra rendre le local conformément aux dispositions de l’article 7.10 du présent bail et en bon état de toutes réparations à sa charge aux termes des présentes et, à défaut, payer au bailleur le coût des travaux nécessaires pour effectuer ces réparations (...) Le preneur devant payer outre le coût desdites réparations, une indemnité pour perte de jouissance, calculée sur la base de son dernier loyer pendant la période où ces travaux auront empêché le bailleur de louer le local".

• dans son article 16 relatif à la fin du bail commercial qu’"il ne sera dû au preneur aucune indemnité pour les travaux qu’il aurait réalisés ou fait réaliser, ni, plus généralement, pour les dépenses qu’il aurait effectuées pour l’aménagement, l’entretien et l’exploitation de son fonds. Les aménagements effectués par le Preneur en cours de bail feront accession au Bailleur en fin de bail que ce dernier soit ou non renouvelé".

Il résulte de ces clauses du bail commercial que l’intention des parties, claire et non équivoque, a été de poser le principe d’une accession au bailleur sans indemnité des aménagements du preneur à la fin de chaque bail, et non en fin de jouissance, que le bail soit ou non renouvelé.

Si l’article 12 relatif à la restitution des lieux renvoie aux dispositions de l’article 7. 10, cela n’a pas pour effet de déroger à la règle de l’accession en fin de chaque bail, de sorte que la possibilité d’exiger la remise en état des lieux, lors de la sortie du locataire, existe bien, mais seulement pour les aménagements réalisés au cours du dernier bail expiré.

Les travaux réalisés par le preneur sont antérieurs à mai 2010 et le dernier renouvellement du bail est intervenu le 31 décembre 2010.

Il résulte des constatations qui précèdent que le bailleur est devenu propriétaire des agencements réalisés avant le 31 décembre 2010, à cette date.

Son droit d’exiger la remise en état des lieux conformes à leur état d’origine ne peut s’appliquer qu’aux agencements réalisés à compter du 1er janvier 2011.

Or, le preneur n’a pas réalisé de nouveaux travaux, de sorte que le bailleur ne peut exiger la remise en état des lieux. Le dépôt de garantie doit donc être restitué.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 20 Octobre 2021 n°19/21668