Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Sans vente, la clause pénale est inapplicable

dimanche 2 décembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

S’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre, l’agent immobilier peut obtenir le paiement de la clause pénale, mais pas si son mandant a simplement refusé au final de vendre.

Il résulte du rapprochement de l’article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 , dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 , dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

Un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

En l’espèce, un agent immobilier a reçu un mandat exclusif de vendre en viager un bien immobilier, moyennant un bouquet de 70000 euros et une rente mensuelle de 1 200 euros.

Le mandat contenait une clause pénale en vertu de laquelle la mandante s’engageait à indemniser le mandataire en cas de refus de signer toute promesse ou tout compromis, d’une indemnité égale au montant de la rémunération prévue au mandat.

Exposant avoir fait signer, le 4 octobre 2012, une offre d’achat contresignée par le mandant avec la mention « bon pour vente aux conditions ci-dessus désignées », mais qu’aucune promesse de vente ni aucun acte de vente n’avaient été régularisés en raison du refus de cette dernière de vendre son bien, l’agent immobilier l’a assignée en paiement de la somme de 15000 euros au titre de la clause pénale.

Pour accueillir la demande, l’arrêt retient que le refus du mandant de signer un avant-contrat et de réaliser la vente constitue un manquement à son obligation telle que prévue au mandat de vente. Il en déduit que celui-ci est redevable de l’indemnité compensatrice forfaitaire.

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, la cour d’appel a violé les textes précités.

Cour de cassation, 1re chambre civile, 14 Novembre 2018 n° 17-14885

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