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Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Responsabilité de l’agent immobilier et solvabilité du locataire

dimanche 29 mars 2020, par Gabriel Neu-Janicki

A peine d’engager sa responsabilité, il appartient à l’agent immobilier de vérifier de manière sérieuse la solvabilité du locataire et ce quelle que soit l’étendue de sa mission.

Le propriétaire d’un appartement, soutenant que ses mandataires avaient commis des fautes dans la gestion locative en le louant à un locataire impécunieux et en ne déclarant pas le sinistre en temps utile à l’assureur qui a refusé de prendre en charge les arriérés locatifs, les a assignées en responsabilité et indemnisation.

Il résulte des articles 1991 et 1992 du code civil que l’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.

Pour rejeter les demandes du mandant formées contre l’agent immobilier et mettre celle-ci hors de cause, l’arrêt retient que les éléments versés aux débats ne permettent pas de s’assurer que le mandant a donné des instructions concernant les justificatifs à fournir par le locataire qu’il souhaitait voir entrer dans son appartement.

En statuant ainsi, alors qu’il appartenait à l’agent immobilier de vérifier de manière sérieuse la solvabilité du locataire, la cour d’appel a violé les textes précités.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, et que le préjudice causé par une telle perte est distinct de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Toutefois, la réparation doit être intégrale lorsque la faute a causé le préjudice en son entier, et non une simple perte de chance.

Pour limiter la condamnation du mandataire à la somme de 3000 euros au titre de la perte d’une chance, l’arrêt énonce que la faute du mandataire n’a fait que contribuer au préjudice du mandant en le privant d’une chance de bénéficier de l’assurance garantie des impayés ou d’engager moins tardivement des poursuites contre le locataire défaillant.

En statuant ainsi, alors que, si la faute relative à la tardiveté de l’action contre le locataire avait généré une perte de chance, celle consistant à ne pas avoir déclaré le sinistre en temps utile à l’assureur avait causé un préjudice plein et entier au mandant, la cour d’appel a violé le texte précité.

Cour de cassation, 1re chambre civile, 11 Mars 2020 n°18-26.577

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