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Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Responsabilité de l’agent immobilier et purge du droit de rétractation

dimanche 5 mai 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Il incombe à l’agent immobilier qui purge le droit de rétractation par courrier de vérifier la sincérité au moins apparente de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs.

Pour mémoire, le nombre de bénéficiaires du droit de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH est toujours égal au nombre d’acquéreurs.

En d’autres termes, de jurisprudence constante :

  • chaque acquéreur doit être personnellement destinataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, afin de pouvoir prendre connaissance de l’acte et de disposer d’un délai de rétractation de 10 jours (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.361 . - Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-14.503 – Cass. 3e civ., 26 nov. 2014, n° 13-24.294 . - Cass. 3e civ., 10 mars 2016, n° 15-12.735 : – Cass. 3e civ., 12 oct. 2017, n° 16-22.416) ;
  • ou l’époux signataire doit être muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint (Cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 16-20.574 - Cass. 3e civ. 11-2-2014 n° 12-35.059 : BPIM 3/15 inf. 152).

De même, lorsque sont envoyées autant de lettres qu’il y a d’acquéreurs, il est possible qu’un acquéreur représente les autres lors de la réception des courriers, ce qui suppose qu’ils résident à la même adresse.

En effet, une notification à une adresse autre que celle de l’acquéreur concerné ne peut faire courir le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH à son égard (Cass. 3e civ., 4 oct. 2018, n° 17-25.6885).

En l’espèce, une promesse de vente d’immeuble est conclue entre deux couples par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Celle-ci notifie la promesse aux acquéreurs le jour-même au moyen de deux courriers recommandés séparés en vue de purger leur droit de rétractation de l’article L 271-1 du CCH. Monsieur réceptionne les deux courriers et signe les deux accusés de réception.

Quelques mois plus tard, les acquéreurs ne se présentent pas à la signature de l’acte authentique de vente et arguent de l’exercice de leur droit de rétractation. Les vendeurs les assignent, ainsi que l’agence immobilière, en paiement de la clause pénale stipulée à la promesse et en indemnisation de leur préjudice. Ces deux demandes sont rejetées par la cour d’appel.

Sur le pourvoi des vendeurs, la Cour de cassation confirme que, le mari n’ayant pas signé en qualité de mandataire de son épouse, il n’était pas certain que la promesse ait été notifiée à celle-ci. Sa rétractation tardive était donc efficace.

En revanche, la Cour de Cassation de manière novatrice au regard de sa jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ. 10-3-2016 n° 15-12.735 - Cass. 3e civ. 10-12-2015 n° 14-24.696 - Cass. 1e civ. 14-2-2018 n° 17-10.514) accueille le second moyen, au visa de l’article L 271-1 du CCH et de l’ancien article 1147 du Code civil, en reprochant à la cour d’appel d’avoir considéré que la mission de l’agent immobilier s’arrêtait à la notification de l’avant-contrat, alors qu’il lui incombait de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée.

Conseil pratique : prévoir dans les promesses le pouvoir de réceptionner les notifications par l’un des contractants pour tous les autres pour pallier l’impossibilité de prouver l’existence du mandat éventuellement détenu par la Poste.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 mars 2019 n°18-10772

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