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Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Quelle validité pour le mandat scanné et signé par chacune des parties à distance ?

dimanche 29 avril 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Selon la loi Hoguet, un courrier ne peut valoir mandat. Un formalisme doit être respecté : la signature d’un mandat dont un original est remis immédiatement au mandant et respectant toutes les mentions prévues par la loi Hoguet et son décret d’application. Alors comment signer un mandat à distance ?

Aujourd’hui, une pratique se développe à savoir l’envoi par e-mail d’un mandat à signer : est-il valide ? Est-il possible de rendre valide un mandat signé à distance ?

Voici les éléments de réponses :

I Rappel du principe : l’existence d’un mandat original

L’article 6 de la loi n°70-09 du 2 janvier 1970 prévoit qu’à peine de nullité, le mandat d’entremise doit être établi en autant d’originaux que de parties ayant un intérêt distinct. (Cass. 1re civ., 12 juillet 2006, n° 04- 19815 ; Cass. 1re civ., 24 avril 2013, n° 11-26876).

C’est ce que rappelle la jurisprudence (Cass. 1re civ., 8 avril 2010, n° 09- 12007). Dans cette affaire, un vendeur avait donné par courrier son accord pour vendre un immeuble à un prix déterminé avec l’indication du montant de la commission. Or, « la constatation du défaut de contrat écrit interdisait de retenir que l’agent immobilier avait reçu un mandat de vente ». Ainsi si un courrier original ne peut valoir mandat au sens de la loi Hoguet, un mail ne peut pas davantage être considéré comme un avenant régulier. Cela est d’autant plus vrai que le mail ne donne aucune garantie quant à l’identité de l’expéditeur.

Pour finir, rappelons que jusqu’à présent, les nullités de formes de la loi Hoguet et de son décret d’application, qualifiées de nullité absolue, pouvaient être invoquées par toute partie qui y avait intérêt. Dans une décision récente, la Chambre Mixte de la Cour de Cassation considère dorénavant qu’il s’agit de nullités relatives qui ne peuvent être invoquées que par le seul mandant qui doit être protégé dans ses relations avec l’agent immobilier.(Cour de cassation, Chambre mixte, 24 février 2017 n°15-20411)

Et dorénavant l’acheteur, tiers au mandat donné par le vendeur à l’agent immobilier, ne peut se prévaloir des irrégularités formelles qui affecteraient ce mandat, et doit donc en l’espèce être débouté de sa demande de nullité du mandat et de l’avant-contrat de vente. (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 1, 9 Février 2018 - n° 16/11337)

Ainsi, la nullité du mandat est dorénavant une nullité relative qui cause non seulement la perte du droit à honoraires de l’agent immobilier mais également la nullité des actes accomplis en vertu du mandat irrégulier tel que la vente par exemple si et seulement si elle est invoquée par le mandant.

Ces éléments de principe étant rappelé, qu’en est-il de la valeur du mandat signé puis renvoyé par pdf.

II La mandat et le PDF

Dans le quotidien des professionnels de l’immobilier, il arrive très souvent que l’agent immobilier adresse le mandat à son client et qu’il lui demande de signer puis de le lui retourner en version scannée. Il s’agit là d’une fausse bonne idée.

En effet :

-  D’une part, il ne s’agit pas d’un original et la signature n’est pas authentifiée ;

-  D’autre part, si le mandant est un consommateur, ce mandat pourra être qualifié de mandat avec démarchage soumis ainsi au délai de rétractation de 14 jours (article L 221-18 du Code de la Consommation).

Or, et là est la solution, il ne faut pas confondre signature numérisée et signature électronique.

En effet, la signature numérisée est celle apposée sur un document qui est ensuite scanné et adressé à l’autre cocontractant, ce qui est vivement déconseillé.

La signature électronique est une « clé informatique » sécurisée grâce à un dispositif de création de signature électronique.

Et ce mécanisme semble bien être la nouvelle voie de régularisation des mandats.

En effet, cela semble bien le cas à la lecture de l’article 6 de la loi Hoguet qui renvoie à l’article 1375 du Code civil qui, lui-même, en son alinéa 4, renvoie aux articles 1366 et 1367 du Code civil sur la signature électronique qui renvoie aux modalités de validité de la signature électronique résultant du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE

En d’autres termes et pour simplifier un mandat pourrait être signé électroniquement.

En effet, dès lors que le mécanisme de signature électronique répond aux exigences légales et notamment garantit l’identité du signataire au moyen d’un certificat électronique et la signature est réalisée par un organisme ayant reçu un agrément ministériel, alors le mandat serait valide.

Le scan ou le PDF est donc une signature numérisée et non une signature électronique qui ne donne pas les caractères de validité au mandat car la signature peut être ajoutée ou modifiée et ce mécanisme ne garantit pas l’identité du signataire.

Scanner une signature revient à la copier. La jurisprudence confirme que la signature scannée ne vaut pas signature électronique. « La seule signature scannée (…) est insuffisante pour s’assurer de l’authenticité de son engagement juridique comme ne permettant pas une parfaite identification du signataire » (CA Fort-de-France, ch. civ., 14 décembre 2012, n° 12/00311 ; en ce sens également, CE n° 351931 du 17 juillet 2013).

En conclusion, le mail et le scan de documents permettent de communiquer plus rapidement avec les clients mais ils n’autorisent pas à s’affranchir valablement du formalisme relatif à la conclusion d’un contrat.

SYNTHESE ET CONSEIL :

-  Le mail et le scan sont à proscrire pour la signature d’un mandat

-  Une signature scannée n’a pas la valeur juridique d’une signature manuscrite ou d’une signature électronique.

-  Pour la signature d’un mandat, il faut :

- Soit faire signer le mandat avec une signature manuscrite et originale

- Soit faire signer le mandat par un système de signature électronique

En toute hypothèse, remettre un original au mandant

Vos commentaires

  • Le 30 avril à 09:55, par dehouck

    Quel degré de sécurité du process de signature électronique à adopter pour la validité du mandat ?

  • Le 1er septembre à 17:45, par Martial

    Bonjour,

    Dans l’immobilier d’entreprise (relation en B2B), une pratique courante consiste à établir des mandats en "courrier tournant".

    Cas N°1 :
    L’agent signe en premier, numérote et date le mandat puis l’envoie au mandant qui le contre signe les jours suivants. Les signatures sont donc réalisés à des dates différentes. Le Mandant second signataire doit il ajouter la date de sa signature ? Si oui, le mandat ne risque til pas d’être fragilisé en cas de litige puisque la jurisprudence a rappelé à plusieurs reprises que le mandat devait avoir UNE SEULE date certaine, sous peine de nullité.

    Cas N°2 :
    Le Mandant signe en premier et date le mandat puis l’envoie à l’Agent qui le contre signe, le numérote et le date du jour car la numérotation doit obligatoirement correspondre à la date du jour. Si oui, le mandat ne risque til pas d’être fragilisé en cas de litige puisque la jurisprudence a rappelé à plusieurs reprises que le mandat devait avoir UNE SEULE date certaine, sous peine de nullité.

    Merci par avance de votre retour

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