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Gabriel Neu-Janicki

Que vaut la clause d’exclusivité : pas grand chose ?

dimanche 26 septembre 2021, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour d’appel d’Aix -En-Provence considère, d’une part, que le mandat signé seulement au recto qui renvoie aux conditions générales du verso est valide, et d’autre part, que pour pouvoir appliquer la clause pénale d’un mandat exclusif, le mandant doit conclure la vente du bien.

Selon la Cour d’appel, même s’ils n’ont ni paraphé, ni signé le verso du mandat sur lequel était précisé l’ensemble des conditions générales, les contractants ont signé sous la mention selon laquelle ils avaient pris connaissance de ces dernières situées au verso, de sorte que les conditions générales du mandat leur sont opposables.

En l’espèce, ils ont daté et signé le recto du mandat de vente, après avoir inscrit de façon manuscrite la mention "bon pour mandat".

Sur cette page qu’ils ont paraphée, il est inscrit, au dessus de l’endroit où ils ont signé, en gras : "le mandant reconnaît avoir pris connaissance des conditions générales du verso".

Concernant l’application de la clause pénale, la Cour d’appel rappelle qu’en application de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970et de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la violation de la clause d’exclusivité ne permet pas l’application de la clause pénale selon laquelle en cas de non-respect de la période d’exclusivité, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence, ou de refus de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par l’agence, ou en cas d’infraction à une clause d’exclusivité, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat.

La Cour d’appel va plus loin encore, elle considère que ladite clause pénale n’est pas applicable, même s’il est établi que, pendant la période d’exclusivité consentie à l’agence immobilière, les mandants ont mis en ligne une proposition de vente de leur bien, objet du mandat, violant l’interdiction qui leur était faite de négocier ou proposer directement et indirectement la vente de leur bien.

Pour cette même Cour, dès lors qu’il n’est pas démontré que le mandant aurait conclu la vente du bien, ce qui aurait eu pour effet de priver le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre, alors la clause pénale n’est pas applicable.

Cette analyse découlant de la Cour de Cassation laisse quand même très interrogatif sur la portée de la clause pénale du mandant en cas de non respect de la clause d’exclusivité ou si le mandant ne veut pas vendre alors qu’après de nombreuses visites l’agent immobilier trouve quelqu’un qui accepte d’acheter au prix du mandat.

Le non respect par le mandant de ses engagements contractuels, si aucune vente n’est conclue, ne semble pas permettre l’application de la clause pénale pourtant prévue par la loi.

Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 7e chambres réunies, 9 Septembre 2021 n° 20/00517

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