Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Perte de commission et pouvoir de signataire du mandant

dimanche 14 juillet 2019, par Gabriel Neu-Janicki

L’agent immobilier doit s’assurer que le mandant, et plus précisément le signataire du mandat, dispose du pouvoir de le faire à peine de nullité du mandat et de la perte de sa commission.

Plus précisément, il est établi que le signataire d’un mandat de recherche d’un local commercial ne disposait pas du pouvoir de représenter la société exploitant des supérettes du réseau Carrefour Proximité France, même s’il est responsable expansion. Le mandat doit être annulé et l’agent privé de sa rémunération. La théorie du mandat apparent ne pouvant pas s’appliquer.

1- Sur la validité du mandat de recherche

L’article 1984 du code civil dispose que le mandat ou la procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

L’article 1987 précise que le mandat est soit spécial pour une affaire ou certaines affaires seulement, soit général et pour toutes les affaires du mandant.

- Sur l’existence même d’un pouvoir donné à M. G., il ressort du dossier que celui-ci, ès qualités de responsable expansion au sein de la SAS Carrefour Proximité France, a eu affaire initialement au gérant de la SARL Mètres Carrés pour le rachat du droit au bail de cette agence située à [...].

Il agissait dans ce cadre en vertu d’un pouvoir spécial établi par le dirigeant de la SAS Carrefour Proximité France ou son délégué

Il ne ressort pas des débats que pour l’établissement du mandat de recherche signé le 28-11-2011, le salarié de l’intimée ait reçu un pouvoir quelconque pour le signer et engager ainsi sa société notamment au paiement d’une somme de 40 000 € HT au titre des honoraires du mandataire.

Il n’est pas non plus établi l’existence d’un mandat général donné au responsable de secteur pour prospecter avec les agences immobilières de son choix.

Dans son attestation, M. G. expose qu’il a signé le mandat de recherche comme il le faisait régulièrement avec des agents qui sont formalistes.

Ce faisant, il admet qu’il n’a pas pris le soin d’être porteur d’un pouvoir, sachant que la méthode qu’il décrit est fermement contestée par son employeur qui précise ne jamais procéder de la sorte.

Il ressort de ces éléments l’absence de pouvoir officiel pour signer le mandat litigieux.

2- Sur le mandat apparent

Les premiers juges ont retenu que l’agence a pu légitimement croire que son interlocuteur agissait au nom de la SAS Carrefour Proximité France.

Cependant, il n’est nullement rapporté la preuve de relations d’affaires suivies entre l’appelante et le salarié de l’intimée, le seul antécédent au mandat litigieux étant l’opération afférente au local de la [...].

A cette occasion, M. G. était muni d’un pouvoir précisant l’opération concernée et ses modalités financières.

Manifestement, son poste de responsable expansion ne le dispensait pas d’être en possession de pouvoir ou procuration pour engager sa société.

En sa qualité de professionnel avisé dans le secteur immobilier, l’appelante, qualifiée de formaliste par l’ancien salarié de l’intimée, ne pouvait se dispenser de vérifier les conditions dans lesquelles celui-ci intervenait en tant que représentant de la SAS Carrefour Proximité France, et notamment au vu de la précédente opération.

Faute de pouvoir réel ou apparent, le mandat de recherche doit être déclaré nul.

C’est en vain que l’agent immobilier se prévaut de la théorie du mandat apparent.

En effet, l’agent immobilier ne pouvait légitimement croire dans les pouvoirs du signataire.

Il n’est nullement apporté la preuve de relations d’affaires suivies entre l’agent immobilier et le salarié de la société, le seul antécédent au mandat litigieux étant une opération pour laquelle le salarié était muni d’un pouvoir précisant l’opération concernée et ses modalités financières.

En sa qualité de professionnel avisé dans le secteur immobilier, l’agent immobilier ne pouvait se dispenser de vérifier les conditions dans lesquelles le signataire intervenait.

L’agent doit donc être débouté de son action en paiement de sa commission.

Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile et commerciale, 4 Juillet 2019 - n° 17/02687

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