Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Offre d’achat au prix du mandat et clause pénale

dimanche 10 juin 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Tant que la vente n’est pas conclue, l’agent immobilier ne peut revendiquer l’application de la clause pénale et ce même s’il est prévu dans le mandat qu’une pénalité est due si le mandant ne signe pas aux conditions et prix convenus dans le mandat.

En droit, il résulte du rapprochement de l’article 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 , dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et de l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 , dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

Un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

En l’espèce, un mandat exclusif de vente d’un appartement a été confié à un agent immobilier au prix de 808.000,00 euros net vendeur, outre des honoraires de 32 000 euros à la charge de l’acquéreur.

L’agent immobilier ayant présenté aux mandants un acquéreur au prix du mandat, réparti à concurrence de 803 000 euros pour l’immeuble et 5 000 euros pour les biens meubles, ceux-ci ont refusé de signer la promesse de vente avec l’acquéreur et ont révoqué le mandat de l’agent immobilier.

Pour accueillir la demande en paiement de dommages-intérêts, l’arrêt énonce qu’il importe peu que les mandants n’aient pas donné pouvoir à l’agent immobilier de signer à leur place la promesse de vente, dès lors qu’ils s’étaient engagés irrévocablement à signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire, et qu’ils ont ainsi engagé leur responsabilité envers l’agent immobilier en refusant de respecter cet engagement.

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, la cour d’appel a violé les textes précités.
Cour de cassation, 1ère chambre civile, 3 Mai 2018 - n°17-16657

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