Obligation de vérification et risque d’insolvabilité

L’agent immobilier chargé de la gestion locative d’un appartement doit voir sa responsabilité engagée pour manquement à son obligation effective de vérification de la solvabilité du locataire.

Pour mémoire :

• L’agence immobilière chargée d’un mandat de gestion locative ne peut voir sa responsabilité engagée pour avoir insuffisamment vérifié la solvabilité des locataires qui présentait des documents ayant l’apparence d’être authentique.(Cour d’appel, Grenoble, 1re chambre civile, 26 Juin 2018 - n° 16/03282)

• L’agent immobilier chargé de la gestion locative d’un appartement doit voir sa responsabilité engagée pour ne pas avoir suffisamment vérifié la solvabilité du locataire qui a quitté les lieux avec un arriéré de loyers. (Cour d’appel, Grenoble, 1re chambre civile, 2 Avril 2019 - n° 17/03028)

En l’espèce, l’agence immobilière chargée d’un mandat de gestion locative portant sur un appartement devait, au titre de son obligation de prudence, prendre toute mesure pour remédier à la solvabilité fragile du candidat à la location, dont la situation familiale créait en outre un risque financier supplémentaire.

Or, il est constant qu’aucun cautionnement solidaire n’a été exigé.

En outre, l’agence ne démontre pas que la propriétaire aurait été invitée en vain à souscrire une assurance de garantie des loyers impayés.

L’agence a donc manqué à son obligation de conseil en présence d’un risque d’insolvabilité qu’elle ne pouvait ignorer.

Toutefois, c’est en connaissance de cause que la propriétaire a renoncé à obtenir le constat judiciaire de la résiliation du bail et l’expulsion sur la base du premier commandement de payer délivré.

L’agence n’a pas manqué à son obligation de diligence à l’occasion de la seconde défaillance du locataire.

Le manquement de l’agence à l’obligation de vérification de la solvabilité effective du locataire a privé sa mandante d’une chance de percevoir l’intégralité des loyers exigibles et de ne pas exposer des frais de procédure et d’exécution.

L’agence doit indemniser sa mandante à hauteur de la moitié de la base indemnisable de 14 554 euros. Des dommages et intérêts de 7 300 euros sont en conséquence accordés.

Cour d’appel, Grenoble, 1re chambre, 10 Janvier 2023 n°21/02661