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Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Obligation d’information de l’agent immobilier du droit de préférence

dimanche 18 novembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Engage sa responsabilité l’agent immobilier qui n’a pas informé l’acheteur de l’existence d’un pacte de préférence et des conséquences que son exercice pouvait entraîner pour lui, et n’a pas fait de l’existence de ce droit de préférence une condition suspensive.

En l’espèce, Mme G a acquis un appartement situé à Montigny-le-Bretonneux dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété, par acte du 23 février 2010 prévoyant une clause anti-spéculative comportant notamment pour l’acquéreur une obligation d’affectation des biens à sa résidence principale, une clause dite de "sauvegarde" au profit de la Communauté d’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines (la Casquy) ainsi qu’un pacte de préférence au profit de cette dernière dans l’hypothèse où l’acquéreur déciderait de vendre le bien avant l’expiration d’un délai de 5 ans.

Au mois de septembre 2012, Mme G a confié à la société Erilis Immobilier, exerçant sous l’enseigne Solvimo, un mandat de vente avec exclusivité portant sur ledit appartement.

Par courriel du 23 novembre 2012, le notaire de Mme G, en réponse à l’interrogation de cette dernière sur les conditions dans lesquelles elle pouvait revendre son bien, lui indiquait que la revente dans les 5 ans entraînerait l’exigibilité de certains impôts, outre l’obligation de reverser le montant de l’aide accordée (à hauteur de 10’403,20 euro) et l’informait de ce que la Casquy bénéficiait par ailleurs d’un droit de préférence pour acquérir le bien aux lieux et place de l’acquéreur pressenti.

Par acte sous-seing privé rédigé par la société Erilis Immobilier du 8 décembre 2012, Mme G et M. S ont conclu un compromis de vente portant sur le bien au prix de 326’000 euro, outre la somme de 16’000 euro au titre de la commission d’agence à la charge de l’acquéreur.

Le 29 janvier 2013, le notaire de Mme G prenait contact avec M. S, par courriel, afin de l’informer de l’existence d’un droit de préférence au profit de la Casquy laquelle sollicitait en conséquence un certain nombre de pièces concernant l’acquéreur.

Par lettre du 22 mars 2013, la Casquy informait l’étude notariale de son souhait d’acquérir le bien. Le courrier précisait que selon elle, l’acquéreur ne répondait pas aux critères d’attribution de ce logement et que le choix d’exercer le pacte de préférence avait pour objectif de maintenir les critères d’attribution de ce logement.

Le 25 mars 2013, M.S. était informé de ce que la vente ne pourrait être régularisée à son profit.

La vente était finalement réalisée le 24 juin 2013 au profit de la Casquy aux mêmes conditions financières que celles qui avaient été convenues avec M. S.

L’agent immobilier en charge d’un mandat de vente exclusif portant sur un bien immobilier faisant l’objet d’un droit de préférence doit en l’espèce voir sa responsabilité engagée envers l’acheteur pressenti auquel s’est substitué le bénéficiaire du droit de préférence.

Il ne peut être reproché à la venderesse de ne pas avoir veillé à ce que le non-exercice du droit de préférence ait été érigé en condition suspensive de la vente alors que précisément elle confiait à un professionnel le soin de rédiger un acte, lui soumettant des informations que seul le professionnel devait analyser puis leur donner une forme et une efficacité juridiques.

Ainsi, le préjudice de l’acheteur n’est pas imputable à la venderesse mais à l’agent immobilier qui n’a pas informé l’acheteur de l’existence de ce pacte de préférence et des conséquences que son exercice pouvait entraîner pour lui, et qui a, par ailleurs, commis une faute en ne faisant pas du non-exercice du droit de préférence une condition suspensive.

Le préjudice de l’acheteur réside dans le fait d’avoir été averti une semaine avant la réitération de l’acte devant notaire de l’impossibilité pour lui d’acquérir le bien alors qu’il avait nécessairement donné congé des lieux qu’il occupait.

L’agent immobilier est condamné à payer à ce dernier la somme de 15’000 euro en réparation de ses préjudices.

Cour d’appel de Versailles, Chambre 3, 6 septembre 2018, RG N° 16/05782

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