Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Honoraires de l’agent immobilier et droit de préférence dans le bail commercial

dimanche 11 mars 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Le droit de préférence devant être notifié au preneur à bail commercial dès lors que le bailleur a l’intention de vendre, les honoraires d’agence ne sont pas dues.ence.

En l’espèce, la S. A. R. L. BA est propriétaire d’un immeuble situé à Arras.

La SAS Librairie B est preneur d’un bail commercial pour cet ensemble immobilier où elle exploite un fonds de commerce de librairie-papeterie. Le bail commercial a été renouvelé le 1er juillet 2010 pour une durée de 9 ans.

Selon un mandat non exclusif de recherches signé le 7 mai 2015, la société BA a mandaté la S. A. R. L. K..., agence immobilière, afin de rechercher un acquéreur pour cet immeuble au prix de 1 200 000 euros.

Par courrier du 12 mai 2015, la société G.B. a fait connaître son intention de se porter acquéreur du bien.

Par courrier recommandé du 20 mai 2015, la société K... a informé la société Librairie B de l’intention du bailleur de vendre l’immeuble qu’elle occupe au titre du bail commercial et lui en a proposé l’acquisition, en application des dispositions résultant de l’article L. 145-46-1 du code de commerce aux conditions suivantes :Retour ligne manuel
- prix net vendeur : 1 200 000 euros,Retour ligne manuel
- honoraires d’agence TTC : 144 000 euros à la charge de l’acquéreur,Retour ligne manuel
- frais de formalité et d’enregistrement de l’acte en sus.

Par courrier recommandé du 19 juin 2015, la société Librairie B a indiqué accepter l’offre aux conditions suivantes :Retour ligne manuel
- prix net vendeur 1 200 000 euros,Retour ligne manuel
- frais de formalités et d’enregistrement d’acte en sus,Retour ligne manuel
- recours à un prêt.

Par actes d’huissier en date des 21, 22 et 23 juillet 2015, le propriétaire a assigné à jour fixe les société K..., librairie B et G.B. devant le tribunal de grande instance d’Arras afin que la société G.B. soit autorisée à acquérir l’ensemble immobilier litigieux dans les conditions fixées à l’acte du 12 mai 2015, ce qui a donné lieu au jugement déféré.

La cour d’appel a infirmé la décision du Tribunal pour les motifs suivants.

Il résulte de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce que dès lors que le bailleur souhaite vendre un local à usage commercial ou artisanal, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Il est précisé que cette notification qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée vaut offre de vente.

Si le locataire refuse ou ne répond pas dans le délai d’un mois et si le bailleur est amené à vendre à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, il doit lui présenter une nouvelle offre correspondant aux conditions réelles de vente.

L’existence de cette double proposition corrobore le fait que dans un premier temps, le bailleur ne doit pas attendre une offre d’achat pour informer le preneur de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial.

L’article L. 145-46-1 du code du commerce ne fait pas mention de l’existence d’un droit de préemption mais d’une offre de vente au locataire qui bénéficie d’un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut l’existence de frais de recherche d’un acheteur.

En conséquence, la Cour d’appel ordonne la vente au profit de la société Librairie B pour le prix de 1 200 000, 00 euros, frais de formalité et d’enregistrement d’acte en sus, et cela sans qu’il y ait lieu d’y ajouter une commission ou des honoraires d’agence.

Cour d’appel de Douai, Chambre 2, Section 1, 12 janvier 2017, 15/07384

Vos commentaires

  • Le 10 avril à 19:26, par Patrick Yaiche

    Bonjour,
    La Cour d’Appel fait une interprétation très littérale de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
    Le droit de préférence est reconnue au " locataire" c’est à dire au Preneur à bail.
    Le plus souvent il s’agit d’une SARL.
    Que se passe-t-il si le "locataire" désire acquérir via une SCI (par un crédit-bail par exemple) .
    Le droit de préférence peut -il être mis en oeuvre ? (dans le cas d’espèce que je connais, le locataire avait dit à l’agent immobilier qu’il ne désirait pas acheter et ce dernier a alors cherché un acquéreur) .
    Le notaire avait notifié le droit de préférence un fois le tiers acquéreur trouvé par l’agent immobilier.
    Les honoraires ne sont-ils pas dus alors car le droit de préférence est mis en oeuvre par une autre personne morale (sci) que le " locataire" dans une approche strictement littérale de la Cour d’Appel ?

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