Droit de préférence et honoraires d’agence

Le droit de préférence en matière de bail commercial permet au locataire de se voir adresser une offre de vente avant même toute réception d’une offre d’achat par le bailleur vendeur et de ne payer aucun frais d’agence.

En application de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par voie de notification et doit lui offrir la possibilité d’acheter le bien en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Cette notification vaut offre de vente pendant un délai d’un mois.

Si le locataire souhaite acheter :

• sans recourir à un financement, il dispose d’un délai de deux mois pour réaliser la vente ;
• en ayant recours à un financement, il dispose alors d’un délai de quatre mois pour réaliser la vente.

Toute vente réalisé sans respecter ce droit de préférence est frappée de nullité.

A ce jour, la jurisprudence a considéré que :

• Le bailleur ne doit pas attendre une offre d’achat pour informer le preneur de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial. Ainsi, dès lors que le bailleur souhaite vendre un local à usage commercial ou artisanal, il doit en informer le locataire, ce qui exclut par conséquence les honoraires d’agence. ( Cour d’appel de Douai, Chambre 2, Section 1, 12 janvier 2017, 15/07384 )
• le droit de préemption du preneur résultant de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce est d’Ordre Public et que l’offre de vente ne peut inclure des honoraires de négociation. ( Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 juin 2018, n° 17-14605 )
• En présence de deux lots commerciaux distincts situés dans un même immeuble loués à deux sociétés différentes, le droit de préférence de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce n’a pas vocation à s’appliquer. ( Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 novembre 2018, 17-26.727 )

Dans la continuité de ce courant jurisprudentiel, la cour d’appel de Douai a considéré que l’agent immobilier doit être débouté de sa demande en indemnisation du préjudice matériel résultant de la perte de sa commission.

En effet, dans le cadre de la vente d’un local objet d’un bail commercial, le preneur ne bénéficie pas d’un droit de préemption mais d’un droit de préférence, de sorte qu’il doit se voir adresser une offre de vente avant même toute réception d’une offre d’achat par le bailleur vendeur.

Ce droit de préférence est exclusif de tout frais d’agence.

Cour d’appel, Douai, 2e chambre, 2e section, 28 Mars 2019 - n° 17/03524