Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Droit de préemption et montant de la commission

dimanche 10 avril 2022, par Gabriel Neu-Janicki

Pour préserver le montant de sa commission, celle-ci doit apparaitre en montant et non en pourcentage dans la déclaration d’intention d’aliéner. A défaut, c’est sur le prix d’acquisition par la commune que l’agent immobilier sera rémunéré.

Selon les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, seul le mandat de vente à lui confié pouvant justifier légalement sa rémunération, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat.

En l’espèce, l’agent immobilier s’est vu confier deux mandats de vente de parcelles de terrain.

Les mandats prévoyaient chacun, d’une part, que la vente était consentie et acceptée moyennant le prix de 80 euros le m² net vendeur, d’autre part, qu’une commission, fixée à 6 % hors taxe du prix net vendeur qui serait réellement perçu par le vendeur, serait payée à l’agent immobilier.

Le même jour, deux promesses de vente ont été reçues par le notaire au prix net vendeur de 80 euros le m².

Le notaire a notifié deux déclarations d’intention d’aliéner à la communauté urbaine, laquelle a exercé son droit de préemption sur la totalité des parcelles.

Les ventes ont été régularisées au profit de la communauté urbaine, moyennant un prix fixé judiciairement, selon les terrains, de 11,53 ou 14,99 euros le m², l’agent immobilier percevant une commission d’un montant total de 126 716,35 euros TTC.

Soutenant que sa rémunération de 6 % aurait dû être calculée sur la base d’un prix fixe de 80 euros le m², soit à hauteur d’une somme de 789 175 euros TTC, l’agent immobilier a assigné la communauté urbaine en paiement du complément.

Un arrêt, devenu irrévocable, a rejeté sa demande.

L’agent immobilier a alors assigné le notaire et la SCP notariale en responsabilité et indemnisation, et sollicité à titre de complément de la commission perçue le paiement d’une somme de 662 459 euros.

Pour condamner in solidum le notaire et la SCP notariale à payer à l’agent immobilier la somme de 528 547,50 euros à titre de complément de la commission perçue, l’arrêt retient que l’accord des parties était de vendre et d’acquérir au prix de 80 euros le m² et que la commission de l’agent immobilier conventionnellement prévue était de 6 % sur la base de 80 euros, que, dans l’éventualité d’une préemption, le notaire devait prendre toute précaution pour que, dans l’hypothèse d’une baisse de prix, l’agent immobilier ne soit pas privé d’une partie de la commission et qu’en ne reprenant pas dans les compromis de vente la clause de rémunération de l’intermédiaire, le notaire avait empêché qu’à l’issue de la substitution du préempteur à l’acquéreur, l’agent immobilier reçoive la totalité de la rémunération prévue.

En statuant ainsi, alors que les mandats prévoyaient seulement une commission de 6 % du prix qui serait réellement perçu par le vendeur sans en préciser le montant, la cour d’appel a violé les textes précités.

Cour de cassation, 1re chambre civile, 16 Mars 2022 n°20-17.028

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