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Gabriel Neu-Janicki

Distinction entre nullité relative et nullité absolue du Mandat

dimanche 15 novembre 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Concernant la nullité du mandat, la Cour d’appel de Paris fait la distinction entre, d’une part, les nullités relatives comme protégeant un intérêt particulier, régularisables, et seulement invocables par le mandant, et d’autre part, les nullités absolues, invocables par tous et non régularisables entrainant une nullité absolue du mandat.

En l’espèce, selon un contrat dénommé « mandat de commercialisation numéro HERIKA01 » conclu le 13 octobre 2014, la société Héridis a confié à la société Kacius la commercialisation de lots de copropriété composant cet immeuble destinés à être vendus à des investisseurs afin de réaliser des travaux d’entretien et de réparation.

Cinq ventes sont intervenues par l’entremise de la société Kacius en date du 31 décembre 2014 et 21 janvier 2016.

Par lettre du 4 septembre 2015, la société Heridis a résilié le mandat confié à la société Kacius à effet du 13 octobre 2015.

En l’absence de règlement de certaines factures, le 26 avril 2016, la société Kacius a déposé une requête en injonction de payer la somme de 55.655,01 euros à l’encontre de la société Heridis.

Le président du tribunal de commerce de Carcassonne a, par ordonnance du 16 juin 2016, enjoint à la société Heridis de payer cette somme. Cette ordonnance a été signifiée le 27 juin 2016.

Le 22 juillet 2016, la société Heridis a formé opposition.

Par jugement du 30 novembre 2017, le tribunal de commerce de Paris a, entre autres, condamné la société Héridis à régler à la société Kacius la somme de 55.655,01 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2016 ;

Par déclaration du 21 décembre 2017, la société Héridis a interjeté appel de cette décision en soulevant la nullité du mandat pour les motifs suivants :

La société Héridis se prévaut du non respect des dispositions des articles 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et des articles 72 à 79 et 92 du décret n°72-628 du 20 juillet 1972.

Elle fait ainsi valoir que le mandat litigieux ne mentionne pas le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et la dénomination sociale et l’adresse de l’entreprise, l’activité exercée, le nom et l’adresse du garant.

Par ailleurs, elle soutient que l’exemplaire du mandat qui lui a été remis ne comportait pas le numéro d’inscription sur le registre des mandats.

En outre, elle affirme que la clause d’exclusivité n’a pas été stipulée en caractères très apparents.

Enfin elle prétend que le mandat ne comporte pas l’indication de la partie qui aura la charge de la rémunération.

La société Kacius répond qu’à supposer les irrégularités précitées établies, elles seraient sanctionnées par une nullité relative qui serait couverte par la ratification ultérieure des actes par son mandant.

Faisant une analyse de l’évolution de la législation et notamment de la modification du Code Civil intervenue résultant de l’ordonnance du 10 février 2016, la Cour d’appel de Paris en conclut que :

- Doivent être sanctionnés par une nullité relative :

  • l’obligation de mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l’avance coté sans discontinuité et relié (article 72 du décret du 20 juillet 1972),
  • l’obligation de reporter le numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ayant pour objet de lui conférer une date certaine (article 72 du décret du 20 juillet 1972),
  • l’indication du mode et du montant de la garantie et celle du garant ou du cosignataire (article 79 du décret du 20 juillet 1972),
  • l’absence du nom et de l’adresse du garant (article 92 du décret du 20 juillet 1972)

Selon la Cour d’appel, ces mentions visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire et donc la protection d’intérêt privé car, d’une part, ces mentions ont pour objet de conférer une date certaine au mandat et vise donc à la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, et d’autre part, (2) ces mentions visent à protéger les mandants contre les éventuels détournements ou dissipations de ces sommes par des intermédiaires indélicats ou victimes d’infortune.

- Doivent être sanctionnées par une nullité absolue insusceptible de régularisation :

  • l’absence de numéro de la carte professionnelle article 92 du décret du 20 juillet 1972 ,
  • l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle.

En effet, les dispositions combinées des articles 92 du décret du 20 juillet 1972 et de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 ont pour objet de réguler la profession d’agent immobilier en s’assurant que ces intermédiaires disposent des compétences requises ainsi que d’une garantie financière et d’une assurance professionnelle et ne sont pas frappés d’incapacités ou interdictions professionnelles.

Les mentions imposées à l’article 92 du décret du 20 juillet 1972 relatives au numéro et au lieu de délivrance de la carte professionnelle, en ce qu’elles permettent à tous de s’assurer que le professionnel est bien titulaire de la carte professionnelle, visent donc à la sauvegarde de l’intérêt général et leur méconnaissance doit donc être sanctionnée par une nullité absolue insusceptible de confirmation ou de ratification.

En conséquence, la Cour d’appel a constaté la nullité de ce contrat sans que cette nullité absolue puisse être confirmée contrairement à ce que prétend la société Kacius. En effet, seules les nullités relatives sont susceptibles d’être régularisées par une confirmation ou une ratification.

Sur les autres motifs de nullité invoqués par l’appelant, la Cour d’appel les a rejetés considérant que le contrat répondait aux exigences de la loi Hoguet.

La nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et les parties doivent être remises dans l’état dans lequel elles se seraient trouvées si le contrat n’avait pas été conclu. La nullité entraine en conséquence un droit à restitution pour les parties.

Ainsi la société Kacius sera condamnée à restituer à la société Heridis une somme de 154.635,65 euros perçue à titre de rémunération en exécution du mandat du 13 octobre 2014. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la société Heridis de ce chef et l’a condamnée à régler à la société Kacius la somme de 55.655,01 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2016.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 5, 12 Novembre 2020 n° 18/00218

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