Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Conditions d’application de la clause pénale

dimanche 17 février 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Le mandant peut librement refuser de signer sans être tenu d’indemniser l’agent immobilier, même en présence d’une clause pénale, sauf si une autre clause du mandat prévoit la possibilité pour l’agent d’engager le mandant pour l’opération envisagée.

En effet, aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

Un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

Un mandat exclusif de vente portant sur un terrain constructible a été confié à un agent immobilier, moyennant une rémunération de 17400 euros à la charge du vendeur.

Après que l’agent immobilier eut trouvé un acquéreur au prix du mandat, le vendeur a refusé de signer la promesse de vente.

Pour accueillir la demande de l’agent immobilier en application de la clause pénale stipulée au mandat, l’arrêt retient que le vendeur n’a pas fait usage de sa faculté de rétractation et a refusé de donner suite à l’offre d’achat formulée aux conditions du mandat, sans justifier d’un autre motif que sa décision de ne plus vendre le bien.

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, la cour d’appel a violé l’article 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 , dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006.

En d’autres termes, dorénavant, il conviendrait pour permettre l’application de la clause pénale classiquement prévue au mandat d’indiquer que le mandataire a la possibilité d’engager le mandant (vendeur) s’il trouve un acquéreur au prix et conditions du mandat.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 12 décembre 2018 n°17-10.417

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