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Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Comment couvrir la nullité d’un mandat ?

dimanche 6 février 2022, par Gabriel Neu-Janicki

L’absence de signature d’un mandat de vente d’un bien immobilier entraîne la nullité de ce contrat, laquelle ne peut être couverte que par la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat.

C’est ce que rappelle la Cour de Cassation en visant les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Pour mémoire, la Cour de cassation reconnaît aux parties la possibilité de couvrir la perte du droit à rémunération de l’agent immobilier, quelle qu’en soit la cause, y compris en cas de nullité absolue du mandat pour défaut de limitation de ses effets dans le temps (Cass. 1re civ., 6 mars 2001, n° 98-16.826 : Bull. civ. 2001, I, n° 52).

Les parties peuvent ainsi prévoir, d’un commun accord, de rétablir l’agent immobilier dans son droit à rémunération ou à remboursement des frais exposés.

L’exercice de cette faculté est encadré par des exigences qui en conditionnent l’efficacité.

La Cour de cassation estime que cette convention n’est valable que si elle est postérieure à l’opération régulièrement conclue (Cass. 1re civ., 27 juin 2006, n° 04-20.710 :– Cass. 1re civ., 3 févr. 1993, n° 90-10.103 : Bull. civ. 1993, I, n° 46).

En l’espèce, par un mandat du 17 septembre 2012 et un avenant du 1er décembre 2012, non signés, la société Hôtel Charrière a confié la vente de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier

Elle n’avait acquitté qu’une facture d’honoraires du 13 février 2013 d’un montant de 63 000 euros, au titre des ventes réalisées en 2012, la société Avenir finance transactions, aux droits de laquelle se trouve la société Advenis conseil, l’a assignée en paiement du solde de ses commissions.

La société Hôtel Charrière a demandé, à titre reconventionnel, le remboursement de la somme versée en l’absence de mandat régulier de la société Avenir finance transactions.

Ainsi, en condamnant le mandant au paiement du solde de commissions en se fondant sur le paiement d’une facture pour admettre une ratification d’actes accomplis postérieurement par le mandataire, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 1re chambre civile, 19 Janvier 2022 n°20-14.534

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