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Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Clause pénale et contractant présenté par l’agent immobilier

dimanche 29 mars 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Le Mandant, qui conclut directement l’acte avec une personne présentée par l’agent immobilier, doit verser à ce dernier la clause pénale prévu au mandat s’il ne lui a pas versé sa rémunération.

L’agent immobilier, mandaté pour chercher un locataire pour des locaux commerciaux, a présenté un locataire au mandant.

Ce dernier a conclu le bail directement avec le locataire, hors la présence de l’agent immobilier.

En l’espèce, le contrat de mandat non exclusif du 16 septembre 2015 (pièce 1 Geodim) conclu entre les parties stipule que "Le Mandant sera tenu de verser [la rémunération prévue] à titre d’indemnité forfaitaire au Mandataire si le Mandant ou toute personne qui lui sera substituée, donnera ses biens en location : - à un locataire présenté par le Mandataire./ La durée de validité de cette clause comprend toute la durée du présent mandat [’]".

Aux termes de l’article I. a du mandat, la durée de ce dernier est de six mois renouvelable.

S’il est de principe, en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dite, loi Hoguet, que la rémunération d’un mandataire immobilier n’est due qu’en cas de réalisation de la prestation convenue, cet article prévoit que :

«  Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat ».

L’article 78 du décret n°72-678 du 2 janvier 1970, dans sa version applicable au litige, dispose quant à lui pour l’application de l’article 6 précité que :

« Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser ».

En l’espèce, la clause pénale en litige est écrite et encadrée dans le temps ; elle renvoie aux modalités de calcul de la rémunération par ailleurs énoncées au IV du contrat de mandat de « ’20% du loyer annuel hors charges, tel que figurant au contrat de bail’ » ; elle est rédigée dans une police parfaitement apparente.

C’est à juste titre que le mandataire demande l’application de la clause pénale insérée au mandat. En effet, cette clause est valable au regard de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, puisqu’elle est mentionnée en caractères très apparents.

La pénalité est égale à la rémunération convenue, soit 20 pour-cent du loyer annuel hors taxes.

Le mandant doit donc être condamné à régler 8400 euros au mandataire.

Cour d’appel, Saint-Denis (Réunion), Chambre commerciale, 4 Mars 2020 n°17/01677

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