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Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Bail d’habitation et remboursement des honoraires de l’agent immobilier

dimanche 20 juin 2021, par Gabriel Neu-Janicki

A peine de reproduction des plafonds applicables aux honoraires pour un bail d’habitation conclu par l’intermédiaire d’un agent immobilier, les honoraires du mandataire payé par le locataire doivent être remboursés car la clause est nulle.

Le congé pour reprise personnelle délivré par les bailleurs est nul. En effet, le congé a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Or, cet accusé de réception n’a pas été signé par la locataire et la preuve n’est pas apportée que la locataire ait donné procuration à un tiers pour recevoir des courriers en son nom. Le bail s’est donc tacitement renouvelé pour trois ans.

Pour mémoire, l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise :

La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire”.

Cette rémunération correspond aux honoraires de négociation de la location et/ou de rédaction du contrat de location qu’est autorisé à percevoir l’intermédiaire entre le propriétaire-bailleur et le locataire.

Le partage des honoraires entre locataire et bailleur n’est pas forcément égalitaire, le texte se contentant de préciser que le preneur ne peut payer une somme supérieure à celle pesant sur le bailleur. De plus, la part incombant au preneur est plafonnée par décret.

A ce titre, le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (JO 6 août 2014) est venu fixer les montants maximums des honoraires à la charge du locataire.

Pour les honoraires liés à la mise en location, c’est-à-dire plus précisément les frais de visite du logement, de constitution du dossier de location et de rédaction de bail, le décret fixe les plafonds de la part imputable au locataire ; ils varient selon les zones géographiques.

Trois zones sont distinguées (D. n° 2014-890, 1er août 2014, art. 1er) :

  • la zone très tendue, c’est-à-dire les départements de Paris (75), des Yvelines (78), des Hauts-de-Seine (92), de Seine-Saint-Denis (93), du Val-de-Marne (94) et du Val d’Oise (95) (il s’agit des territoires de la zone A bis, au sens de l’article R. 304-1 du CCH et listés par l’arrêté du 1er août 2014 : JO 6 août 2014) ;
  • la zone tendue, c’est-à-dire les territoires soumis à l’encadrement des loyers et pour lesquels s’applique la taxe sur les logements vacants, à l’exclusion des communes de la zone très tendue (ces territoires sont listés par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) ;
  • hors zones tendues, c’est-à-dire le reste du territoire.

Pour les logements situés :

  • en zone très tendue, le plafond est fixé à 12 € par mètre carré de surface habitable ;
  • en zone tendue, le plafond est fixé à 10 € par mètre carré de surface habitable ;
  • hors zone tendue, le plafond est fixé à 8 € par mètre carré de surface habitable.

Pour les honoraires liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée, un plafond unique est fixé, valant pour l’ensemble du territoire ; il s’élève à 3 € par mètre carré de surface habitable.

Ces divers plafonds s’appliquent aux prestations des professionnels intervenant à compter du 15 septembre et concernant des baux conclus depuis le 15 septembre 2014.

En l’espèce, il résulte de l’article 1.8 du bail d’habitation que les "frais et honoraires" exposés pour la conclusion du bail se sont élevés à 1 350 euros, somme divisée par moitié entre les bailleurs et la locataire (soit 675 euros chacun).

Les trois premiers alinéas de l’article 5-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont reproduits in extenso à l’article 1.8 du bail.

En revanche, le bail ne porte aucune indication des montants des plafonds applicables aux honoraires récupérables pour moitié sur le locataire.

En l’absence de mention de ces plafonds, la Cour d’appel considère que la clause du bail qui met à la charge de la locataire la moitié des honoraires du mandataire est nulle.

Par conséquent, la locataire est bien fondée à demander aux bailleurs le remboursement de 675 euros.

Le bailleur pourra alors se retourner contre l’agent immobilier qui, responsable de la rédaction de l’acte, a failli à son obligation. LE bailleur pourra alors obtenir remboursement de tous les honoraires.

Cour d’appel, Nancy, 2e chambre civile, 15 Avril 2021 n°20/01685

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