Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Violation de la clause d’exclusivité et clause pénale

samedi 19 octobre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

Un agent immobilier bénéficiant d’une clause d’exclusivité peut obtenir l’application de la clause pénale en cas de violation de cette exclusivité même si aucune vente n’est réalisée par l’intervention de l’autre intermédiaire.

Ayant reçu un mandat exclusif de vendre un appartement le 23 mai 2009, pour une durée de trois mois, l’agent immobilier a assigné son mandant, auquel elle reprochait d’avoir consenti un mandat de vente sur le même bien à un autre intermédiaire dès le 29 mai suivant, en paiement de l’indemnité stipulée à titre de clause pénale, en se prévalant du non-respect de l’engagement pris par ce dernier de s’interdire de négocier directement ou indirectement la vente.

Pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que la clause pénale ne peut trouver à s’appliquer dès lors que l’agent immobilier ne démontrant pas que son mandant ait manqué à ses obligations contractuelles, ne justifie pas avoir perdu son droit à rémunération en raison du comportement de ce dernier.

En statuant ainsi, quand elle constatait que le mandant avait, pendant la période d’exclusivité consentie à l’agent immobilier, confié la vente de l’appartement objet du mandat à un autre agent immobilier, ce dont il résultait qu’il avait contrevenu à l’interdiction qui lui était faite de négocier indirectement la vente de son bien, partant, encouru la peine contractuellement prévue dont le prononcé n’était pas subordonné à la perte du droit à rémunération de l’intermédiaire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1147 et 1226 du Code civil .

Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 2 Octobre 2013 n° 12-22343

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