Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Refus de signer au prix charges et conditions du mandat et conséquences

samedi 21 mars 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Selon l’article 6-1, alinéa 3, de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, modifiée, aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

En l’espèce, agissant en vertu d’un mandat non exclusif de vendre au prix de 1.725.150 euros, incluant une somme de 97.650 euros au titre de la commission de l’intermédiaire, une propriété viticole exploitée par un GFA, un agent immobilier a recueilli une promesse d’achat écrite, au prix du mandat, qu’elle a transmise à son mandant lequel l’a signée, après y avoir apposé la mention "valable jusqu’au 31 mai 2010, bon pour accord".

Sommés, le 14 juin suivant, de se présenter au rendez-vous de signature du "compromis de vente" reprenant les conditions de cette promesse, les membres du GFA ont refusé de conclure l’opération.

Ils ont invoqué une violation de l’obligation spécialement souscrite par le mandant de "signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté le mandataire".

L’agent immobilier a assigné le GFA en paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire, égale au montant de sa rémunération, stipulée en cas d’inexécution de cet engagement.

Pour accueillir la demande en paiement de l’agent immobilier, l’arrêt retient qu’en refusant de régulariser, comme il y avait été convié, l’avant-contrat conforme à la promesse d’achat faite, par l’entremise de l’agence, aux prix, charges et conditions convenues dans le mandat de vente, lequel ne subordonnait ni la vente de la propriété ni celle, optionnelle, de son chai à la cession du stock d’eau-de-vie sur laquelle persistait un désaccord, le GFA a manqué à l’engagement qu’il avait pris, en tant que mandant, de signer toute promesse ou "compromis" de vente avec l’acquéreur qui, présenté par l’agent immobilier, accepterait d’acheter le bien aux conditions du mandat, pour en déduire que celui-ci est en droit d’exiger le paiement de l’indemnité compensatrice sanctionnant l’inexécution de cet engagement.

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l’absence de faute imputable au mandant, la cour d’appel a violé le texte précité.

Cour de cassation, 1ère Chambre civile 1, 5 mars 2015, 14-13.171

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