Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Pluralité d’agents immobiliers et fraude du vendeur

samedi 31 janvier 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Lorsqu’une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n’est tenue de payer une rémunération ou commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a effectivement été conclue au sens de l’article 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente.

En l’espèce, la propriétaire en indivision d’une maison d’habitation, a donné, seule, mandat non exclusif de vente à une première agence immobilière, puis à une seconde agence immobilière.

Cette dernière a fait visiter le bien à deux reprises à des époux qui ont, par l’entremise de la première agence immobilière, signé une promesse de vente avec les propriétaires indivis, après négociation du prix et de la commission d’agence.

La seconde agence immobilière a assigné la propriétaire indivise en paiement de la clause pénale prévue au mandat et celle-ci a opposé la nullité du mandat.

L’arrêt retient exactement que le contrat par lequel un indivisaire, agissant seul, donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise, s’il est inopposable, sauf ratification, aux coïndivisaires, n’est pas nul et produit ses effets entre les contractants.

Par ailleurs, lorsqu’une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n’est tenue de payer une rémunération ou commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a effectivement été conclue au sens de l’article 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente.

Pour condamner la propriétaire à payer au second agent immobilier la somme prévue par la clause pénale du mandat, l’arrêt retient que, s’il n’est pas établi qu’elle ait assisté à la visite que les époux ont effectuée le 4 février 2009 par l’intermédiaire de l’agence, il est surprenant que le bien ait été présenté à ceux-ci par la première agence immobilière dès le 13 février 2009, à un prix inférieur à celui imposé par l’autre agence, ce qui implique que la propriétaire lui a donné des instructions en ce sens quelques jours après les deux visites effectuées par ces éventuels acquéreurs à l’initiative de la seconde agence immobilière, qu’elle n’avait pas pu ignorer.

En statuant ainsi, par des motifs impropres à établir la faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, aurait privé le second agent immobilier de la réalisation de la vente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision

Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 15 Janvier 2015 n° 13-25955

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