Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Pendant le délai de réflexion l’agent immobilier ne doit pas travailler

vendredi 4 septembre 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Le mandataire qui commence à exécuter le mandat avant l’expiration du délai légal de réflexion en recherchant des acquéreurs ne peut demander l’application de la clause pénale même s’il a réalisé sa mission.

Selon l’article L. 121-26 du Code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014, avant l’expiration du délai de réflexion de sept jours prévu à l’article L. 121-25 du Code de la consommation, nul ne peut exiger ou obtenir du client, directement ou indirectement, à quelque titre ni sous quelque forme que ce soit, une contrepartie quelconque ni aucun engagement ni effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit.

La méconnaissance de ces dispositions d’ordre public est sanctionnée par la nullité du mandat.

Selon l’arrêt attaqué, le 28 mai 2010, la SCI a donné à l’agent immobilier un mandat, contractuellement soumis aux dispositions du Code de la consommation relatives au démarchage à domicile, en vue de la vente d’un appartement au prix de 2 350 000 euros, incluant une rémunération de 80 000 euros, et une clause pénale dans l’hypothèse où le mandant refuserait de signer une promesse de vente au prix convenu avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

Le 1er juin 2010, le mandataire a reçu une offre d’achat formulée par un couple à concurrence du prix prévu.

La SCI ayant retiré le bien de la vente en raison du montant de la taxe sur la plus-value qu’elle aurait été tenue d’acquitter, le mandataire l’a assignée en paiement de la clause pénale.

Pour condamner la SCI à verser au mandataire la somme de 80 000 euros au titre de la clause pénale et rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la première, l’arrêt énonce qu’en recevant l’offre d’achat faite par le couple, le 1er juin 2010, pendant le délai de réflexion, l’agent immobilier n’a pas contrevenu aux dispositions de l’article L. 121-26 du Code de la consommation qui se borne à interdire au mandataire d’obtenir de son client une contrepartie ou un engagement et d’effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit.

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que le mandataire avait commencé à exécuter le mandat avant l’expiration du délai légal de réflexion en recherchant des acquéreurs, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 1 juillet 2015, 14-15753

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