Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Pas de gestion d’affaires possible pour obtenir rémunération

lundi 9 avril 2012, par Gabriel Neu-Janicki

L’agent immobilier qui ne détient pas de mandat écrit préalable du vendeur ne peut se prévaloir des règles de la gestion d’affaires.

La Cour de Cassation réaffirme ici qu’il existe une incompatibilité entre la gestion d’affaires (C. civ., art. 1372 s.) et le statut réglementé des professionnels de l’immobilier, lequel exige l’obtention, par le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce", d’un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 1er et 6 ; Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 72 et 73).

Au cas particulier, un bien immobilier a été vendu par l’intermédiaire d’un professionnel, alors que l’acquéreur a préalablement visité le bien avec un premier agent l’immobilier.

La demande de dommages et intérêts de celui-ci aurait certainement prospéré si les signataires du mandat de vente avaient bel et bien été les vendeurs.

Mais, en l’espèce, alors que l’immeuble était la propriété d’un couple, le mandat avait été contracté par l’épouse et la fille, cette dernière agissant pour le compte de son père (lequel n’était sous le coup d’aucun régime protecteur des incapables majeurs).

Les juges du fond (Nîmes, 2 nov. 2010) ont toutefois fait droit à la demande du professionnel, estimant qu’en signant une promesse synallagmatique de vente, le propriétaire avait ratifié l’engagement pris en son nom.

Relevant que l’agent immobilier ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, cette décision est censurée par les hauts magistrats (sans renvoi, en vertu de l’art. L. 411-3 C. pr. civ.) au visa des dispositions susvisées, d’ordre public, de la loi "Hoguet" et de celles de son décret d’application.

Il s’agit d’une confirmation, le juge du droit ayant déjà été amené à se prononcer en ce sens (Civ. 1re, 19 juill. 1988, Bull. civ. I, n° 241).

Il convient de rappeler que "le rejet de l’application de la théorie de la gestion d’affaires est général dans le domaine des professions immobilières réglementées" (jugeant que le mandat de syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires, Civ. 3e, 3 juin 1987, D. 1987. IR 148 ; rappr., décidant que le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives des art. 1er et 6 de la loi du 2 janv.1970 et de l’art. 72 du décret du 20 juill. 1972, Civ. 1re, 31 janv. 2008, Bull. civ. I, n° 30).

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 22 mars 2012 n° 11-13000

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