Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

N’est pas agent immobilier qui veut.... sauf l’agent commercial

dimanche 27 février 2011, par Gabriel Neu-Janicki

Relève du statut de la loi Hoguet l’agent commercial qui prête son concours de manière habituelle à la vente et à la location de biens immobiliers appartenant à autrui.

Avant la loi portant engagement national pour le logement (ENL), n° 2006-872, du 13 juillet 2006, lorsqu’un professionnel de l’immobilier avait recours aux services d’un négociateur indépendant (entendons par-là, non salarié), se posait la question de la législation applicable à ce dernier.

L’hésitation était notamment permise entre le statut des agents commerciaux (C. com., art. L. et R. 134-1 s.) et celui des agents immobiliers (L. n° 70-9, 2 janv. 1970 et Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972), l’alinéa 2 de l’article L. 134-1 du code de commerce limitant le champ d’application du premier statut aux agents dont la mission de représentation ne s’exerce pas dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières.

C’est ainsi qu’en 2004, la haute juridiction a rejeté le pourvoi dirigé contre un arrêt ayant retenu "à bon droit" que l’activité exercée par un agent commercial est régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dès lors qu’il a été relevé que le contrat en question exige de l’agent l’absence de condamnation interdisant la profession d’agent immobilier, lui donne mandat de réaliser l’achat, la vente, l’échange d’immeubles ou l’achat, la vente de fonds de commerce, de sorte que l’agent commercial prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, l’achat d’immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même assister à l’authentification de ces opérations devant notaires tandis que sa rémunération était fixée comme en matière d’opérations de marchands de biens (Com. 7 juill. 2004, Bull. civ. IV, no 146).

La présente décision s’inscrit dans le même sillage.

Au cas particulier, un "mandat d’agent commercial" avait été conclu en 1997 entre un négociateur et le responsable d’une agence immobilière. Aux termes de cette convention, le premier devait rechercher, au nom et pour le compte de l’agence, des acquéreurs et vendeurs d’immeubles ou de fonds de commerce.

A la suite de la révocation du mandat sans préavis (conformément aux termes du contrat), le négociateur entendait obtenir le paiement de diverses indemnités (vraisemblablement, entre autres, en application de l’art. L. 134-12 c. com.). Il a été débouté en appel, le juge du fond estimant que son activité relevait du statut d’agent immobilier.

Cette décision a toutefois été censurée par le juge du droit, lequel a notamment reproché aux juges du fond de ne pas avoir recherché en quoi, conformément à la loi du 2 janvier 1970, l’agent prêtait son concours de manière habituelle à la conclusion d’opérations visées à l’article 1er de cette loi (Civ. 1re, 31 janv. 2008, n° 06-20.254, Dalloz jurisprudence).

Tirant les enseignements de cette cassation, la cour de renvoi s’est attachée à caractériser que les conditions d’application de la loi Hoguet étaient réunies, spécialement le critère d’habitude. Elle ajoute que le fait que le négociateur n’ait qu’exceptionnellement signé les compromis concernant les opérations entreprises est inopérant dès lors qu’il ne se contentait pas de mettre en relations d’éventuels acquéreurs ou vendeurs avec l’agence, mais qu’il faisait visiter les biens en vente et procédait lui-même aux négociations conduisant à la signature de ces actes.

Partant, c’est logiquement que la haute cour déboute le demandeur (il n’obtient pas davantage gain de cause quant à sa demande de dommages et intérêts à raison de la brutalité de la rupture : conforme à la volonté des parties, le mandant a usé de cette faculté de bonne foi).

On notera que, depuis, ce type de contentieux a trouvé un épilogue législatif.

En effet, aux termes de l’article 4 de la loi Hoguet, dans sa rédaction issue de la loi ENL du 13 juillet 2006, le statut des agents commerciaux est désormais applicable à toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier lorsqu’elles ne sont pas salariées.

Le texte ajoute toutefois que ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l’occasion de leur activité d’entremise. Elles ne peuvent pas davantage donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l’exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle.

Il conclut en précisant que celles d’entre elles qui exerçaient déjà leur activité à titre non salarié à la date d’entrée en vigueur de la loi ENL du 13 juillet 2006 devaient, dans les neuf mois, s’immatriculer en qualité d’agents commerciaux

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 17 février 2011 n° 10-13980

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