Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Mandat non exclusif et indemnisation du contournement

dimanche 30 novembre 2014, par Gabriel Neu-Janicki

Même en présence d’un mandat non exclusif, les acquéreurs mettant en place des stratagèmes pour obtenir la conclusion de la vente avec un autre intermédiaire que celui qui leur avait fait connaître le bien, pour une commission moindre doivent être condamnés à indemniser le préjudice subi par la première agence.

En l’espèce, une SCI a confié à une SARL mandat non exclusif de vendre deux immeubles, une maison d’habitation et un terrain. Un couple a visité les immeubles par l’intermédiaire de la SARL. La vente a été conclue avec le couple par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière qui avait également reçu mandat non exclusif.

Le mandat, non exclusif, n’interdit pas au vendeur de contracter par l’entremise d’un autre intermédiaire que la SARL, sauf concertation frauduleuse avec les acquéreurs.

Dans les rapports contractuels entre mandant et mandataire dans le cadre d’un mandat de vente non exclusif, aucune conséquence ne peut être tirée du fait que les acquéreurs ont visité le bien avec une seconde agence le lendemain du jour de la visite avec la première agence, ni du fait que le mandat avec la seconde agence ait été signé le même jour.

Si l’absence de notification formelle au mandataire de l’accord trouvé par l’intermédiaire de la seconde agence caractérise un manquement du mandant à ses engagements contractuels, ce manquement n’a pas eu pour conséquence la perte du droit à commission.

Faute d’exclusivité et faute de démonstration d’une concertation frauduleuse entre vendeur et acquéreurs, le mandant pouvait conclure la vente par l’intermédiaire d’un tiers.

Cette obligation d’information était prévue pour éviter au mandataire d’engager une vente avec un autre acquéreur, hypothèse qui ne s’est pas réalisée. Aucun préjudice en lien avec le manquement du mandant n’est donc établi.

Les circonstances de fait, notamment les dates, permettent de conclure à l’existence d’un fait dommageable imputable aux acquéreurs, lesquels ont visité le bien le 8 février avec la première agence et l’ont à nouveau visité le 9 avec la seconde agence qui n’a obtenu mandat que le jour de la visite.

Le propriétaire précise qu’il a été contacté par la seconde agence qui affirmait avoir des acquéreurs.

Ce n’est donc pas le propriétaire qui a spontanément confié un autre mandat à une seconde agence, mais bien celle-ci qui a sollicité le mandat alors qu’elle était déjà en contact avec les acquéreurs, lesquels ne démontrent pas avoir informé cette dernière de la visite réalisée la veille.

Ces agissements s’analysent en des stratagèmes pour obtenir la conclusion de la vente avec un autre intermédiaire que celui qui leur avait fait connaître le bien, pour une commission moindre.

La commission initiale ayant été fixée à 10000 euros, il convient d’indemniser le préjudice subi par la première agence à hauteur de 5000 euros, dès lors que l’on ne peut tenir pour acquis que les acquéreurs auraient acheté par son intermédiaire, sa commission étant supérieure à celle de la seconde agence.

Cour d’appel de Douai, Chambre 1, section 1, 30 Octobre 2014 n° 14/00056

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