Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Limite à l’interdiction faite aux agents immobiliers d’acquérir les biens mis en vente

dimanche 24 septembre 2017, par Gabriel Neu-Janicki

La société qui a un établissement secondaire à la même adresse que l’agence immobilière détentrice du mandat de vente, mais un siège social distinct d’elle peut se porter acquéreur du bien vendu, faute d’interposition.

En l’espèce, une société confie un mandat de vente à une agence immobilière.

La vente est conclue, mais la réitération de la vente par acte authentique est réalisée au profit d’une société qui s’est substituée à l’acquéreur initial.

Cette société disposant d’un établissement secondaire à la même adresse que l’agence immobilière, le même dirigeant et des activités en partie semblables, le vendeur l’assigne en annulation de la vente sur le fondement de l’article 1596, alinéa 2 du Code civil qui interdit aux mandataires d’acquérir, par eux-mêmes ou par personnes interposées, les biens qu’ils sont chargés de vendre.

La cour d’appel rejette la demande : le fait que l’acquéreur ait un établissement secondaire à la même adresse que l’agence immobilière ne prouve pas l’interposition dès lors que les deux sociétés ont un siège social distinct.

La Cour de cassation approuve la décision. Elle précise que la cour d’appel a souverainement déduit des faits que la preuve de l’interposition n’était pas rapportée.

Les mandataires ne peuvent acquérir, ni par eux-mêmes ni par personnes interposées, les biens qu’ils sont chargés de vendre sous peine de nullité (C. civ. art. 1596).

Il est donc interdit aux agents immobiliers de se porter acquéreurs des biens pour lesquels ils ont reçu un mandat de vendre.

Il a ainsi été jugé qu’il y a interposition, et donc acquisition illicite, lorsque la société qui achète a le même gérant et le même siège que l’agence immobilière à laquelle a été confié le mandat (Cass. 3e civ. 2 juillet 2008 n°07-15509).

La décision commentée montre que l’interposition n’est pas établie, en revanche, lorsque l’acquéreur a un siège distinct de celui de l’agence immobilière, même s’il a un établissement secondaire à la même adresse et le même dirigeant.

On rappellera que l’interdiction ne s’applique pas non plus au négociateur salarié de l’agence qui achète pour lui-même, à titre personnel et non pour le compte de son employeur ( Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 18 juin 2014 n° 13-18010 ).

L’article 9 du Code de déontologie applicable aux agents immobiliers rappelle l’interdiction qui leur est faite d’acquérir les biens objet du mandat tout en précisant qu’elle s’applique, «  sauf à informer leur mandant de leur projet  ».

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 mai 2017 n°16-14972

Répondre à cet article

Qui êtes-vous ?
Ajoutez votre commentaire ici
  • Ce formulaire accepte les raccourcis SPIP [->url] {{gras}} {italique} <quote> <code> et le code HTML <q> <del> <ins>. Pour créer des paragraphes, laissez simplement des lignes vides.

Suivre les commentaires : RSS 2.0 | Atom

rics

©2007-2017  — Cabinet Neu-Janicki — Tous droit réservés. Utilisation commercial interdite.

Mentions légales | | Suivre la vie du site RSS 2.0