Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Le mandant et le refus de vendre

dimanche 22 janvier 2017, par Gabriel Neu-Janicki

Le refus du mandant de conclure la vente aux conditions et prix convenus ne justifie pas sa condamnation au paiement de dommages-intérêts dès lors que le mandant n’a pas accepté de vendre.

Dans cet arrêt destiné à être publié, la Cour de cassation confirme l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier, que ce soit sous forme de commission ou encore de dommages-intérêts, dans l’hypothèse où le mandant refuse de régulariser la vente avec un candidat acquéreur présenté par l’agent immobilier aux prix et conditions stipulés dans le mandat.

Il ressort de l’examen des faits que Mme F. avait confié à la société Jean-Baptiste Clément Immobilier un mandat exclusif de vente, fixant un prix net vendeur.

Ce mandat prévoyait les conditions de rémunération de l’agent immobilier, mais également un engagement exprès du mandant de : « signer aux prix, charges et conditions convenus, toute promesse ou tout compromis de vente, éventuellement assortis d’une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », cette obligation étant assortie d’une clause pénale.

Le mandant ayant décliné l’offre d’achat qui lui a été transmise par l’agent immobilier au prix du mandat, l’agent immobilier a alors réclamé l’indemnisation prévue par la clause pénale qui lui a été accordée par la cour d’appel de Paris par arrêt du 18 juin 2015, qui a considéré que le vendeur ayant manqué par trois fois à l’engagement de vendre au prix du mandat stipulé au paragraphe « a » de la clause pénale, sa faute contractuelle était dès lors caractérisée.

Toutefois, cette décision est censurée par la Cour de cassation qui, après avoir rappelé :

« qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat, ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre  »

relève que : «  pour accueillir cette demande, l’arrêt retient par motifs propres et adoptés, que la mandante, qui a décliné l’offre d’achat transmise par l’agent immobilier [...], a ainsi manqué, [...] à l’engagement de vendre au prix du mandat stipulé au paragraphe "a" de la clause pénale, de sorte que sa faute contractuelle est acquise ; qu’il ajoute que cette faute ayant privé l’agent immobilier de sa commission, la pénalité est due » ;

et conclut « qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l’absence de faute imputable au mandant, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Cette décision rappelle les conditions du droit à rémunération de l’agent immobilier, qu’il s’agisse de sa commission ou de l’octroi de dommages-intérêts.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 16 novembre 2016 n°15-22010

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