Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

L’obligation de vérifier au delà de l’apparence

lundi 14 novembre 2011, par Gabriel Neu-Janicki

L’agent immobilier doit vérifier le toit du château au-delà de l’apparence.

La SCI des Martenots a acheté aux époux X un bien immobilier par l’intermédiaire des sociétés La Vision et Euro Services Immobilier, qui avaient donné mandat à l’agence Michael Vogel Immobilien de diffuser l’annonce en Allemagne ; rapport d’expertise amiable non contradictoire ayant révélé l’existence de vices affectant le chauffage et la charpente, la SCI a assigné les vendeurs, l’agence Michael Vogel Immobilien et les sociétés La Vision et Euro Services en remboursement d’une partie du prix de vente et en paiement de dommages et intérêts.

1/ Pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés, l’arrêt d’appel a retenu que si l’expert avait énoncé qu’il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l’acheteur d’une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d’une ancienneté certaine et d’un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s’il n’était pas apte techniquement à apprécier l’état de tout ou partie de l’immeuble, d’être accompagné d’un homme de l’art.

En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, a violé l’article 1642 du Code civil.

2/ Pour rejeter les demandes, contre les sociétés La Vision, Euro Services et Michael Vogel Immobilien, l’arrêt d’appel a retenu que le descriptif des annonces publiées comporte des photographies permettant de considérer que le château disposait d’un nouveau toit d’ardoises et qu’il n’entre pas dans la mission d’un agent immobilier de vérifier au-delà de l’apparence, le descriptif des annonces qu’il publie pour chercher des acheteurs.

En statuant ainsi la cour d’appel a violé l’art. 1382 du Code civil.

Cour de Cassation, 3ème CHambre Civile, 3 novembre 2011 N° 10-21052

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