Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Ignorance de l’agent immobilier et responsabilité

dimanche 10 septembre 2017, par Gabriel Neu-Janicki

L’agent immobilier avait été maintenu dans l’ignorance de la destination particulière que le mandant projetait de donner à l’immeuble, en l’affectant, au contraire de ce qu’il avait déclaré, à une exploitation professionnelle immédiate, de sorte que la cour d’appel a pu déduire que cet agent n’avait failli ni à ses obligations d’investigation ni à son devoir d’information et de conseil sur l’inadaptation du bien à la réalisation d’un tel projet.

Deux associations, prestataires de conseil et de formation en fiscalité et en gestion des entreprises, ont, suivant acte sous seing privé, par l’entremise d’un agent immobilier, acquis, sous diverses conditions suspensives, une propriété classée en zone NC du plan d’occupation des sols d’un commune, comprenant une maison d’habitation de 308 mètres carrés.

Cette vente a été réitérée en la forme authentique par acte passé devant notaire, au profit d’une troisième association issue de la fusion des deux premières ; informé par les services de l’urbanisme que le classement administratif du bien ne permettait pas de l’affecter à un usage professionnel et que ce zonage ne serait pas modifié avant l’adoption du nouveau plan local d’urbanisme, la troisième association, acquéreur, soutenant que l’agent immobilier et le notaire avaient failli à leurs devoirs d’information et de conseil en ne l’alertant pas sur l’incompatibilité du classement de l’immeuble avec l’activité professionnelle qu’il projetait d’y mener, les a assignés en responsabilité et en indemnisation du retard apporté à la création d’une structure d’accueil et de formation unique, véritable objectif de son acquisition.

Ayant relevé que l’acquéreur, qui avait donné pour mission à l’agent immobilier de rechercher « pour son compte, une propriété », s’était engagé, en signant la promesse synallagmatique de vente négociée et rédigée par celui-ci, à acquérir « une maison d’habitation » qu’il reconnaissait avoir visitée et déclarait vouloir affecter à l’usage d’habitation, la cour d’appel a retenu qu’il ne pouvait reprocher à son mandataire d’avoir acquis un immeuble qui ne pouvait être affecté qu’à cet usage ; de ces motifs, dont il ressort que l’agent immobilier avait été maintenu dans l’ignorance de la destination particulière que le mandant projetait de donner à l’immeuble, en l’affectant, au contraire de ce qu’il avait déclaré, à une exploitation professionnelle immédiate, elle a pu déduire qu’il n’avait failli ni à ses obligations d’investigation ni à son devoir d’information et de conseil sur l’inadaptation du bien à la réalisation d’un tel projet.

Le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilière n’est pas tenu de vérifier la possibilité de procéder à un changement de destination de l’immeuble vendu qui n’est pas mentionné à l’acte et dont il n’a pas été avisé, à moins qu’il n’ait pu raisonnablement l’ignorer.

Ayant retenu que le notaire ne pouvait que constater la décision de l’acquéreur d’acheter l’immeuble pour l’affecter à l’usage d’habitation et n’avait pas à interférer dans ses motivations, la cour d’appel a pu, dès lors qu’une telle acquisition n’était pas illicite, en déduire qu’il n’avait commis aucune faute à l’origine du retard apporté à la réalisation d’un changement de destination qui ne lui avait pas été révélé.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 29 mars 2017 n°15-50102

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