Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Étendue de l’habilitation du négociateur immobilier

samedi 26 novembre 2016, par Gabriel Neu-Janicki

L’attestation d’habilitation mentionnant que le négociateur immobilier dispose du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l’engagement des parties recouvre les plus larges pouvoirs et l’autorise à signer un mandat de vente.

C’est une décision exceptionnelle pour les praticiens, car celle-ci tranche un point d’importance.

Pour mémoire, le titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier peut déléguer d’autres personnes physiques, sous le statut de salariés ou d’agents commerciaux, pour négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte (Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 9).

Il leur remet à cette fin une attestation d’habilitation leur permettant de justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs.

Auparavant délivrée par la préfecture, l’habilitation relève depuis le 1er juillet 2015 de la compétence de chambre de commerce et d’industrie.

À défaut, le mandat conclu avec les vendeurs est nul, privant l’agent immobilier du droit à commission ou d’une éventuelle indemnisation en cas de violation d’une clause d’exclusivité.

Pour déterminer l’étendue des pouvoirs délégués, le formulaire CERFA relatif à la demande d’attestation d’habilitation comporte une rubrique dédiée au sein de laquelle l’agent immobilier doit cocher et compléter les mentions suivantes : « peut recevoir des fonds » « ne reçoit pas de fonds » « recevoir l’engagement des parties, à préciser … ». Ces mentions figurent sur la carte remise au collaborateur.

Dans le présent arrêt la Cour de cassation précise qu’une habilitation autorisant le négociateur « à recevoir des fonds, ainsi que l’engagement des parties » avait reçu les plus larges pouvoirs et donc celui de régulariser un mandat de vente.

En l’espèce, les vendeurs avaient conclu la vente de leur maison d’habitation sans le concours de l’agent immobilier mandaté à cette fin.

Se prévalant de la clause d’exclusivité stipulée dans le mandat, l’agent immobilier avait exigé le paiement de la clause pénale qui en garantissait l’exécution.

Pour se soustraire à cette obligation, les vendeurs avaient alors soulevé la nullité du mandat au motif que le négociateur salarié qui avait signé le mandat n’avait par les pouvoirs suffisant pour le recevoir.

Il invoquait que l’habilitation qui déléguait expressément les pouvoirs de « recevoir des fonds, ainsi que l’engagement des parties » ne lui permettait pas de régulariser un mandat de vente.

Cet argument n’est pas reçu par la Cour de cassation qui estime que l’habilitation qui recouvrait les plus larges pouvoirs autorisait son bénéficiaire à signer le mandat de vente. Il importe peu dans ces circonstances que l’exemplaire remis immédiatement aux vendeurs ne comportait pas la signature du titulaire de la carte professionnelle.

Il n’est donc pas exigé que l’agent immobilier liste les missions expressément déléguées à son collaborateur. Il peut se contenter de cocher les cases idoines s’il n’entend pas limiter les pouvoirs qu’il lui délègue.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 3 novembre 2016 n°15-23234

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