Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Droit de préemption, rétrocession et droit à rémunération

samedi 29 janvier 2011, par Gabriel Neu-Janicki

En cas d’exercice de son droit de préemption par la commune et de rétrocession consentie par cette dernière au candidat acquéreur initial, l’agent immobilier n’a pas droit à rémunération de la part du bénéficiaire de la rétrocession.

Un agent immobilier avait présenté à son mandant (une indivision) un candidat à l’acquisition d’un terrain mis en vente. À la suite de l’exercice du de préemption par la commune, la vente n’avait pu aboutir. Par la suite, la commune avait revendu une partie du terrain au candidat acquéreur. Celui-ci a alors été assigné par le professionnel de l’immobilier, excipant de l’engagement pris, postérieurement à l’exercice du droit de préemption, aux termes duquel il s’engageait à lui payer une certaine somme (100 000 F TTC en rémunération forfaitaire et définitive pour son assistance concernant la vente du terrain).

En 2007, les hauts magistrats ont censuré la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, qui avait fait droit à la demande de l’agent immobilier (Civ. 1re, 30 oct. 2007, AJDI 2008. 695).

La cour de renvoi (la même, autrement composée) a débouté le professionnel, au motif, d’une part, que, dans ses conclusions d’appel, le demandeur ne s’est pas prévalu, au soutien de sa demande, d’une vente intervenue entre la commune et le défendeur et, d’autre part, que l’acquéreur du terrain rétrocédé par la commune n’a pas été partie à la vente du terrain entre l’indivision et la commune.

La Cour de cassation acquiesce, rappelant, tout d’abord, qu’aux termes de la législation "Hoguet" (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 6 et Décr. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 72 et 73), l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge et, ensuite, que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier, cette convention n’est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue (Civ. 1re, 30 oct. 2007, préc. ; 6 mars 2001, Bull. civ. I, n° 52).

La solution doit être approuvée puisque, n’ayant pas été partie à la vente conclue entre l’indivision et la commune, l’engagement souscrit par le bénéficiaire de la rétrocession après préemption ne pouvait être pris en considération (la convention postérieure ne se conçoit qu’entre les parties à la vente).

On ajoutera que, pour la première vente, en application de la jurisprudence, l’agent immobilier a dû recevoir une rémunération, soit du vendeur soit de l’acquéreur.

Vainement, l’agent immobilier a ensuite tenté de faire valoir que l’engagement pris par l’acquéreur avait transformé une obligation naturelle en obligation civile, la haute juridiction précisant qu’"est dépourvu d’effet tout acte portant engagement de rémunérer les services d’un agent immobilier en violation des règles impératives ci-dessus rappelées, excluant qu’une obligation naturelle soit reconnue en ce domaine" .

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 6 janvier 2011 n° 09-71243

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