Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Devoir de conseil et valeur du bien

dimanche 24 juin 2012, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour d’appel devait rechercher si, ayant participé à la rédaction de la promesse de vente, l’agent immobilier, consulté par la venderesse, s’était acquittée du devoir de conseil dont elle était tenue envers elle.

En l’espèce, Mme X a confié un mandat de vente exclusif relatif à un appartement de deux pièces situé à Morzine à la société l’Immobilière des Hauts-Forts, le prix prévu étant de 129.581 euro net vendeur. Ce mandat a été signé par le représentant de la société le 17 décembre 2003 et par la mandante le 16 mars 2004.

Dès le 27 déc. 2003, l’agent immobilier a obtenu la signature, par les consorts Y, d’un document intitulé "avant-contrat de vente" aux conditions fixées par le mandat. Mme X a signé ce document le 16 mars 2004 puis a refusé de régulariser la convention par acte authentique. Les consorts Y l’ayant assignée pour obtenir la réalisation forcée de l’opération, une transaction, portant sur la vente de l’appartement au prix mentionné par le mandat, est intervenue entre ces parties le 23 nov. 2006

Mme X a ensuite assigné la société en paiement de dommages-intérêts en invoquant la nullité du mandat et la sous-évaluation manifeste du bien. La cour d’appel a annulé le mandat et condamné la société à restituer la commission.

Pour rejeter les autres demandes de Mme X l’arrêt d’appel a retenu que la nullité du mandat a pour effet de "gommer le devoir de conseil inhérent au contexte contractuel" et qu’il n’est pas caractérisé de faute de l’agent immobilier de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

Le raisonnement de la Cour d’appel semblait à priori cohérent.

Mais la haute Cour a décidé qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher si, ayant participé à la rédaction de la promesse de vente, la société agent immobilier, consultée par Mme X, mandante, s’était acquittée du devoir de conseil dont elle était tenue envers elle, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. 1382 du Code civil.

Il semble qu’ici la Cour de Cassation ait fait une différence entre les obligations découlant du mandat et celles découlant de la rédaction de l’acte pour justifier l’application de l’article 1382 du Code Civil faisant peser sur l’agent immobilier un devoir de conseil ne découlant pas de son mandat.

Pourtant, le raisonnement de la Cour d’appel semblait correct dans la mesure où la nullité du mandat entraine rétroactivement la nullité de tous les actes antérieurs passés et donc par voie de conséquence doit remettre les aprties dans la situation où ils étaient antérieurement à la signature de celui-ci. Il sera intéressant ici de prendre connaissance de la décision de la Cour d’appel de renvoi dont nous vous tiendrons informé.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 30 mai 2012 n° 11-18038

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