Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Devoir de conseil et d’information

samedi 19 octobre 2013, par Gabriel Neu-Janicki

L’agent immobilier qui s’abstient d’informer son mandant sur les conséquences juridiques d’un bail consenti au profit d’un locataire âgé de plus de 70 ans et doté de faibles ressources doit réparer la perte de chance du propriétaire de vendre le bien libre de toute occupation.

Le professionnel chargé de louer doit trouver un locataire au mieux des intérêts du bailleur. Si la solvabilité est un critère déterminant, l’âge du locataire en est un autre qu’il ne faut pas négliger car dans la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, les locataires âgés de plus de 70 ans aux revenus modestes (non supérieurs à une fois et demie le montant du SMIC) bénéficient d’une protection particulière : ils ne peuvent être congédiés, sauf à ce que le propriétaire leur fasse une offre de relogement. Si cette condition n’est pas respectée, le congé délivré est nul.

Précisément dans cette affaire, les héritiers du bailleur décédé reprochaient à l’agent immobilier d’être responsable d’une telle nullité qui leur causait un préjudice puisqu’au lieu de vendre un logement vacant, ils avaient dû le vendre occupé suite au maintien du preneur et donc à moindre prix.

Sur le principe de la responsabilité, ils obtiennent gain de cause car il est certain que le gérant à l’origine de la conclusion du bail avec un locataire âgé n’avait pas satisfait à son obligation d’information et de conseil.

Même si ce bail ne présentait aucun danger pour le propriétaire lors de sa conclusion puisque celui-ci était lui-même âgé et donc dispensé d’une obligation de relogement, le professionnel aurait dû l’informer des inconvénients à venir pour ses héritiers.

À cette première erreur s’en ajoutait une seconde ; ce même professionnel aurait dû adresser un congé avec offre de relogement au locataire qu’il savait âgé de plus de 70 ans. Négligence de sa part, ignorance des ressources du locataire ou... des dispositions législatives protectrices de cette catégorie de locataires ? Peu importe la cause, sa responsabilité n’était pas discutable.

Quant au montant de la responsabilité, la cour d’appel a refusé, comme le juge de première instance, d’allouer le montant réclamé, qui correspondait à la différence de valeur entre la vente d’un bien loué et celle d’un bien occupé.

Elle a évalué à la baisse la perte d’une telle chance, en prenant en compte le fait que le bailleur originaire, informé des risques, aurait peut-être conclu néanmoins ce bail, heureux d’avoir trouvé un locataire solvable qui lui procurait des revenus de son vivant.

Cour d’appel de Paris, Pôle 4 Chambre 1, 20 juin 2013, n°11/18804

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