Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Concurrence entre deux agents immobiliers

dimanche 22 octobre 2017, par Gabriel Neu-Janicki

Dès lors qu’un candidat acquéreur passe par une autre agence immobilière pour acheter le bien à un prix plus élevé avec une commission inférieure, le premier agent immobilier ne peut ni demander l’application de la clause pénale du mandat, ni la clause d’indemnisation du bon de visite.

Par ailleurs, s’il est vrai que l’un des copropriétaires vendeurs n’a pas signé le mandat de vente au jour de la visite par le candidat acquéreur, il l’a signé à réception de la proposition d’achat. Il doit donc être considéré que ce candidat acquéreur a bien été présenté aux vendeurs dans le cadre de l’exécution du mandat de vente.

L’agent immobilier, titulaire d’un mandat non exclusif de vente, ne démontre aucune manœuvre frauduleuse de la part des parties, bien que la transaction ait été conclue avec un acquéreur présenté par lui.

En effet, le vendeur était fondé à refuser une vente à un prix inférieur.

En outre, la vente finalement réalisée l’a été moyennant un prix de vente supérieur de 10000 euros à l’offre d’achat faite initialement par le candidat acquéreur et moyennant une commission de transaction inférieure de près de moitié.

Les circonstances du refus initial et les conditions de conclusion de la vente, ne révèlent ni fraude, ni volonté d’éluder l’agent, ni manquement du vendeur à ses obligations issues du mandat.

La clause pénale correspondant au montant des honoraires escomptés n’est donc pas due.

L’agent immobilier ne pouvant demander ou recevoir directement ou indirectement aucune autre somme à titre de rémunération, de commission, de réparation que celles dont les conditions sont déterminées par le mandat, la signature du bon de visite par l’acheteur, qui interdit à ce dernier d’écarter l’agent immobilier de l’opération de vente pour une certaine durée, est sans emport.

Si le défaut d’information de l’agent de la survenance de la vente caractérise un manquement du mandant, aucun préjudice n’est démontré, puisque l’agent ne démontre pas avoir déployé son activité ou engagé des dépenses en vue de faire la promotion du bien postérieurement à la date du compromis.

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 19 Septembre 2017 n° 15/21877

Vos commentaires

  • Le 7 novembre à 12:06, par Guillaume

    Bonjour,

    Merci pour cet article très instructif. J’ai une question : lorsque vous parlez de prix de vente (notamment le fait d’acheter à un prix de vente supérieur), vous entendez le prix commission d’agence incluse ou non ?

    Cordialement,

    Guillaume de Pelet

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