Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Application de la clause pénale sans condition supplémentaire

dimanche 3 novembre 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Constitue une inexécution contractuelle exposant les mandants au paiement de la clause pénale au profit de l’agent immobilier, lorsque les mandants concluent une vente avec une personne présentée par l’agent immobilier et dès lors que le mandat stipule l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier.

En l’espèce, suivant mandat non exclusif régularisé les 4 et 11 juin 2013, M. A... et Mme X... (les vendeurs), propriétaires indivis d’un bien immobilier, en ont confié la vente à la société Sélection immobilier sélection assurance (l’agent immobilier) moyennant le prix net vendeur de 200 000 euros et une rémunération égale à 7 % du prix

La clause pénale prévue au mandat stipulait l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier.

M. A... et Mme X... ont également confié la vente de leur bien à un office notarial.

L’agent immobilier a fait visiter le bien à Mme Z... qui, le 15 juillet 2013, a remis une lettre d’intention d’achat pour un certain prix, à laquelle il n’a pas été donné suite.

Le 25 octobre 2013, par l’intermédiaire de l’office notarial, les vendeurs ont signé avec Mme Z... une promesse de vente pour le prix de 170 000 euros

L’agent immobilier a assigné les vendeurs en responsabilité contractuelle et paiement solidaire de la somme de 14 000 euros au titre de la clause pénale.

LA Cour d’appel rejette la demande de l’agent immobilier en considérant qu’il n’est pas établi que l’une ou l’autre des parties ait commis des manoeuvres frauduleuses dans le but de faire échec aux droits de l’agent immobilier, et que n’est caractérisée aucune fraude de nature à révéler la volonté des parties d’éluder la commission, ni aucun manquement des vendeurs à leurs engagements contractuels de nature à justifier la mise en œuvre de la clause pénale.

Avec raison, il se pourvoit en cassation

En effet, la clause du mandat est parfaitement claire :

"Le mandat d’agent immobilier qui faisait la loi des parties stipulait que pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les douze mois suivant l’expiration de la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué et qu’à défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat"

Ainsi, en subordonnant la mise en œuvre de cette clause pénale, applicable du seul fait de la transgression par les mandants de l’interdiction qui leur était faite de traiter par l’entremise d’un autre intermédiaire avec un acquéreur qui leur aurait été préalablement présenté par l’agence, à l’exigence supplémentaire :

- que la vente ait été conclue aux mêmes conditions que celles préalablement négociées par l’intermédiaire de l’agence,
- ou encore à la démonstration d’une faute distincte de la seule inexécution de la stipulation susvisée,
- voire d’une véritable fraude de nature à révéler l’intention des parties d’éluder la commission de l’agence immobilière,

la cour d’appel a ajouté à cette clause claire et précise des conditions qu’elle ne comportait pas et l’a ce faisant dénaturée, ce en quoi elle a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

En conséquence, c’est à juste tire que la Cour de Cassation a cassé cette décision.

En effet, constitue une inexécution contractuelle exposant les mandants au paiement de la clause pénale au profit de l’agent immobilier, lorsque les mandants concluent une vente avec une personne présentée par l’agent immobilier et dès lors que le mandat stipule l’interdiction pour les mandants, pendant sa durée et les douze mois suivant sa résiliation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 23 janvier 2019 n°18-10.549

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