Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Absence du prix de la commission et responsabilités du mandant et de l’acquéreur

dimanche 5 juillet 2020, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour d’appel de Douai considère, (1) d’une part, que la rémunération est à la charge de l’acquéreur dès lors que le prix net vendeur est inscrit dans le mandat, (2) d’autre part, que le mandant qui n’avise pas l’agent immobilier de l’identité de l’acquéreur qui a visité le bien par son intermédiaire doit l’indemniser, (3) et enfin, que l’acquéreur qui a signé un bon de visite engage sa responsabilité délictuelle et doit également indemniser l’agent immobilier.

Si le mandat de vente simple ne précise pas explicitement laquelle des parties aura la charge de la rémunération de l’agent immobilier, il s’avère que le prix de vente stipulé est complété de façon manuscrite du prix net vendeur. La rémunération de l’agent est donc implicitement mais nécessairement à la charge de l’acquéreur.

Le mandant ne justifie pas avoir avisé l’agent immobilier de la vente du bien sous mandat et a donc méconnu les conditions prévues au contrat pour la résiliation du mandat simple, en l’absence d’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception précisant notamment les nom et adresse de l’acquéreur.

Or, il est constant que la vente a été régularisée avec un candidat acquéreur qui a visité le bien par l’entremise de l’agent, qui n’a ainsi pas pu vérifier l’identité de l’acquéreur et faire valoir son droit à rémunération.

La clause pénale équivalente au montant de la rémunération manquée ne s’avère pas manifestement excessive de sorte que la demande de modération doit être rejetée.

Même s’il n’est pas débiteur de la commission, la signature d’un bon de visite ne pouvant tenir lieu de mandat, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre la commission due à l’agent, engage sa responsabilité délictuelle.

En l’occurrence, les mentions du bon de visite excluent que le candidat acquéreur ait pu ignorer l’existence d’un mandat.

Dès lors, le fait d’avoir visité l’immeuble par l’entremise de l’agent, après signature d’un bon de visite, et d’avoir acquis cet immeuble auprès du vendeur alors qu’il ne pouvait ignorer l’existence du mandat confié à l’agence immobilière, constitue une manœuvre frauduleuse justifiant sa condamnation, in solidum avec le vendeur, à hauteur du montant de la commission manquée.

Cour d’appel, Douai, 1re chambre, 1re section, 18 Juin 2020 n° 18/05495

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